Внеочередное собрание ТСЖ, какие документы должен предоставить председатель для созыва?

Общие собрания товарищества собственников

Внеочередное собрание ТСЖ, какие документы должен предоставить председатель для созыва?
04.10.2016 | Рубрика: Полезные советы

В соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 180 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК) товарищества собственников (далее – ТС) обязаны проводить ежегодные общие собрания членов ТС.

Общие собрания участников, проводимые помимо ежегодного общего собрания, являются внеочередными. Внеочередное общее собрание участников совместного домовладения может быть созвано по инициативе любого из членов ТС.

Организация и порядок проведения заседаний общего собрания, компетенция этого органа и процедура принятия им решений определяются в уставе ТС. Решения общего собрания являются обязательными для членов ТС только тогда, когда они приняты в установленном порядке (п. 3 ст.

215 ЖК).

Следовательно, чтобы принятые решения ТС не были признаны недействительными или несоответствующими законодательству (уставу) в судебном порядке, инициатору проведения заседаний общего собрания следует четко руководствоваться положениями устава и законодательства о ТС.

Указывать в протоколе ежегодного общего собрания ТС, что оно является очередным, не обязательно. Заседания общего собрания, проводимые помимо ежегодного, являются внеочередными.

Закон не устанавливает предельное количество внеочередных общих собраний. В протоколах заседаний общего собрания желательно указывать, что оно является внеочередным.

Мы рекомендуем предусмотреть в уставе необходимость проведения общих собраний ТС не реже двух раз в год.

Обращаем внимание, Кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях и Уголовный кодекс Республики Беларусь не предусматривают ответственность за непроведение ежегодного общего собрания ТС.

Однако это является доказательством ненадлежащего исполнения председателем правления ТС своих обязанностей. Следовательно, при установлении данного факта ТС вправе поставить вопрос о расторжении трудового или гражданско-правового договора с председателем правления ТС.

С другой стороны, само ТС и его члены должно настаивать на регулярном проведении ежегодных общих собраний для поддержания нормальной работы ТС.

Наиболее оптимально проводить ежегодное общее собрание в первый квартал года, следующего за отчетным. Во-первых, председатель правления ТС обязан ежегодно до 31 марта года, следующего за отчетным, информировать членов ТС о финансово-хозяйственной деятельности ТС.

Поэтому председателю правления ТС информацию о финансово-хозяйственной деятельности ТС удобнее довести до сведения всех членов ТС на заседании высшего органа управления организации.

Во-вторых, ТС как плательщик налогов обязано представлять в налоговый орган по месту постановки на учет не позднее 31 марта года, следующего за отчетным, годовую бухгалтерскую и (или) финансовую отчетность.

Следовательно, бухгалтер ТС до наступления указанного срока должен представить председателю правления и ревизионной комиссии (ревизору) ТС документацию о финансово-хозяйственной деятельности ТС (ЖСПК).

Проведение ежегодное заседания общего собрания после 31 марта или в разное время в течение года не является нарушением законодательства. Главное, чтобы заседание проводилось ежегодно минимум один раз. 

Законодательство к исключительной компетенции общего собрания ТС относит:

внесение изменений и (или) дополнений в устав товарищества собственников;

определение основных направлений деятельности этого товарищества;

прием в члены товарищества собственников и исключение из членов товарищества собственников;

избрание членов правления и председателя правления товарищества собственников (прием на работу председателя товарищества собственников по трудовому договору (контракту)), досрочное прекращение их полномочий;

избрание членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников, досрочное прекращение их полномочий, утверждение положения о ревизионной комиссии (ревизоре) товарищества собственников;

предоставление полномочий председателю общего собрания членов товарищества собственников по заключению трудового договора (контракта) с избранным (принятым на работу) председателем правления товарищества собственников;

установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества собственников;

изменение размера общего имущества в процессе реконструкции объектов недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки (за исключением случаев, когда надстройка и (или) пристройка объектов недвижимого имущества при реконструкции объектов недвижимого имущества планируются соответствующим местным исполнительным и распорядительным органом согласно законодательным актам) либо отчуждение или передача общего имущества во владение и пользование одному или нескольким членам товарищества собственников, иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов членов товарищества собственников;

рассмотрение жалоб на решения и действия (бездействие) членов правления товарищества собственников и его председателя, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников;

принятие решений о реорганизации и ликвидации этого товарищества, назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора), а также утверждение передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов;

принятие решений о проведении аудита финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников.

Уставом ТС к компетенции общего собрания помимо вышеуказанных вопросов также может быть отнесено решение иных вопросов. Кром того, общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления ТС.

В обязательном порядке ежегодное общее собрание рассматривает и утверждает ежегодную смету доходов и расходов, вносит в нее изменения, а также годовой отчет и годовой баланс ТС. Кроме того, ежегодное общее собрание заслушивает ежегодный отчет о работе правления, а также информацию (отчет) председателя правления.

ЖК не требует, чтобы ревизор (ревизионная комиссия) ежегодно предоставляли общему собранию отчеты о своей деятельности за год. Однако если устав ТС предусматривает обязанность ревизионной комиссии (ревизора) ежегодно отчитываться о своей деятельности, то этот вопрос также должен включаться в повестку дня ежегодного заседания общего собрания.

Общему собранию необязательно принимать решение об утверждении отчетов правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора). Утверждению подлежат только документы, содержащие обязательные правила (устав, положение, регламент и т.п.). Поэтому в протоколе достаточно записать, что отчеты приняты к сведению.

Письменные уведомления о проведении общего собрания (собрания уполномоченных) ТС должны быть направлены правлением (председателем правления) каждому члену этого товарищества (уполномоченному) не позднее 10 дней до даты его проведения.

В уведомлении указываются инициатор проведения общего собрания, дата, место и время его проведения, повестка дня. Способы доставки уведомлений могут быть различными.

Вне зависимости от выбора такого способа он должен гарантировать доставку уведомления адресату.

Наилучшим, но дорогостоящим способом отправки является рассылка письменных уведомлений заказными письмами с уведомлением о вручении. Можно использовать раскладку уведомлений по почтовым ящикам, смс-рассылку, рассылку на электронные адреса, уведомления через Интернет-мессенджеры. Однако во всех этих случаях необходимо соблюдение следующих условий:

– адресат письменно выразил свое желание получать уведомления таким способом (например, в своем заявлении) и с этой целью указал свой номер мобильного телефона, электронный адрес и т.д.;

– отправитель обеспечит сохранность доказательства направления адресату уведомления на указанный адресатом контактный номер, адрес в течение разумного срока (например, 12 месяцев со дня отправления).

Общее собрание ТС является правомочным, если на нем присутствуют члены товарищества собственников, обладающие более чем половиной от их общего количества, а собрание уполномоченных – в случае присутствия на нем уполномоченных, обладающих более чем двумя третями от их общего количества.

В случае отсутствия кворума правление ТС, инициаторы проведения общего собрания назначают новую дату, место и время его проведения. Общее собрание (собрание уполномоченных) может быть созвано не позднее 30 дней с даты несостоявшегося общего собрания.

Повторное общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют члены этого товарищества, обладающие не менее чем одной четвертью от их общего количества, а собрание уполномоченных – если на нем присутствуют уполномоченные, обладающие не менее чем половиной от их общего количества.

Вместо члена ТС в заседании общего собрания может участвовать его представитель, действующий на основании доверенности, удостоверенной нотариусом либо председателем правления ТС. Уполномоченные члены ТС не могут передавать свои полномочия другим лицам.

На общем собрании каждый член ТС имеет количество , пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее имущество, уполномоченный на собрании уполномоченных – количество , равное сумме собственных и представляемых им членов ТС.

Общее собрание членов ТС принимает решения на своих заседаниях путем ания членов ТС, присутствующих на заседании, по вопросам повестки дня. Голосовать можно как за предлагаемый проект решения, так и против него. Закон не запрещает воздержаться от ания за или против. Принятие решений общим собранием по вопросам, не включенным в повестку дня, запрещено.

На заседаниях общего собрания избирается председатель общего собрания и секретарь. Председатель общего собрания и секретарь могут избираться как на каждом заседании общего собрания, так и на определенный срок (например, на 3 года).

Результаты ания отражаются в протоколе общего собрания (собрания уполномоченных). Протокол общего собрания должен быть оформлен в течение 3 дней после проведения общего собрания секретарем собрания, подписывается председателем собрания и заверяется печатью ТС. Протоколы общего собрания (собрания уполномоченных) хранятся в делах ТС постоянно.

Решения общего собрания доводятся до сведения членов ТС и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами этой организации, не позднее 5 дней после проведения собрания путем размещения копии протокола на информационных стендах ТС.

Александр Жук, магистр права, директор юридической компании «СПРАВА Консалтинг».

Источник: https://www.nb.by/publikacii-poleznye-sovety/obshchie-sobranija-tovarishchestva-sobstvennikov/

Инициатор общего собрания собственников

Внеочередное собрание ТСЖ, какие документы должен предоставить председатель для созыва?

Общее собрание собственников – это один из органов управления МКД. С одной стороны, это инструмент волеизъявления собственников, с другой – способ разрешить трудности, встающие перед УО.

На ОСС решаются все вопросы, связанные с управлением МКД: обеспечение комфортных и безопасных условий проживания в доме, надлежащее содержание общего имущества, текущий ремонт, а также предоставление коммунальных услуг.

Сегодня мы узнаем, кто может выступать инициатором общего собрания собственников.

Первичное ОСС

Вопрос о том, кто инициирует ОСС, решается в зависимости от того, какое это собрание, как это определяет ст. 45 Жилищного кодекса РФ.

Если собрание собственников первичное (допустим, оно проводится в новостройке), то его инициатором может быть один или несколько собственников помещений в этом МКД.

Кроме того, согласно рекомендации, данной в приказе Минстроя РФ N 411 от 31.07.

2014), первое годовое собрание в таком доме могут провести те собственники, которые были выбраны на первичном ОСС, где определялась инициативная группа для проведения следующего годового собрания.Как управлять многоквартирными домами-новостройками

Годовые и внеочередные ОСС

Чаще всего мы имеем дело с годовым или внеочередным ОСС.

Существует три способа инициировать годовое или внеочередное собрание. Такое ОСС организуется по инициативе:

Напомним, что голоса собственников прямо пропорциональны площади, которая находится у них в собственности (1 квадратный метр = 1 голос) (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Какие права есть у инициатора/инициативной группы? Они вправе осуществлять действия, связанные с проведением ОСС (см. п. 6 раздела IV Приказа Минстроя РФ от 31.07.

2014 N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»):

  • выявление всех собственников;
  • предварительный опрос мнений собственников;
  • определение доли каждого собственника ОСС в доме;
  • определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счётной комиссии и др.

Если собственники, у которых не менее 10% , обратились к УО с письменной просьбой о проведении собрания, то оно должно быть проведено в течение 45 дней со дня обращения.

И не менее чем за 10 дней до проведения собрания нужно уведомить о нём каждого собственника, оформить необходимые документы по результатам проведения ОСС, а затем довести результаты ОСС до сведения собственников, как это требует ч. 6 ст. 45 Жилищного кодекса РФ.Ответы на вопросы от 17 марта 2016 года

Финансирование ОСС

Есть большая разница между собраниями, которые проводятся по инициативе УО и по инициативе собственников. Отличие заключается в том, как эти собрания финансируются. На этот счёт есть мнение, высказанное в Письме Минстроя РФ от N 27535-ОЛ/04 от 28.02.2015 «О порядке финансирования проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

Согласно этому письму, финансовые расходы несёт инициатор общего собрания собственников:

  • если ОСС проводится по инициативе любого собственника – этот собственник;
  • если по инициативе УО – УО;
  • если по инициативе собственников, обладающих не менее 10% , – эти собственники (в случае, если не было принято каких-то других решений по этому вопросу на предыдущих ОСС либо правлением ТСЖ/кооператива).

И всё же вопрос о финансировании ОСС, собираемых по инициативе собственников, со всей определённостью не решён, Письмо Минстроя РФ – это точка зрения ведомства, а судебной практики по этому вопросу пока не сложилось. Порядок финансирования собраний может быть определён заранее: в договоре управления – на другом, предыдущем, собрании собственников.Минстрой РФ предложил финансировать общее собрание собственников его инициатору

Если ОСС хочет провести сторонняя УО

Некоторые УО сталкиваются с щекотливой ситуацией, когда другая УО пытается собрать ОСС в МКД, которым не управляет. Мотивы такого поступка понятны: это способ переманить МКД под своё крыло. Возникает резонный вопрос: есть ли у них на это право?

Мы однозначно можем сказать: нет, такого права у сторонней УО нет – просто потому, что такая возможность не предусмотрена Жилищным кодексом РФ, а конкретно ч. 7 ст.

45 ЖК РФ, где ясно сказано, что «общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления».

Это значит, что решения, принятые на ОСС, созванном УО со стороны, легитимными не будут и их можно будет оспорить.Новая редакция Жилищного кодекса внесет изменения в хранение протоколов ОСС

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/7069/kto-iniciiruet-obschee-sobranie-sobstvennikov

Споры вокруг ТСЖ

Внеочередное собрание ТСЖ, какие документы должен предоставить председатель для созыва?

Глушко Ксения Леонидовна,

юрист 2 класса. Закончила юридический

факультет ЯрГУ им. П.Г. Демидова по

специальности юриспруденция.

В настоящее время юрисконсульт

ГКУ «ИС Нагорного района» г. Москвы.

В настоящее время в целях  совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме собственники жилых помещений многоквартирного дома объединяются в товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ). Процедура создания, организация деятельности, способ управления ТСЖ четко регламентированы в Жилищном кодексе Российской Федерации, однако на практике возникает множество злоупотреблений, нарушений установленных законом процедур и, соответственно, большое количество споров между ТСЖ и контролирующими его органами, ТСЖ и его членами и так далее. Рассмотрим ряд самых насущных вопросов, возникающих при осуществлении ТСЖ своей деятельности. В соответствии с ЖК РФ органом управления ТСЖ является общее собрание его членов, соответственно собственники ТСЖ зачастую обжалуют в судебном порядке решения общего собрания либо просят суд признать общее собрание неправомочным по той или иной причине.

Так например, истцы Иванов В.В., Солодухин Н.Л., Антипчук О.В., Кузенков С.В., Конкилова Т.П.обратились в суд с требованиями о признании протокола и решения собрания членов ТСЖ «Аврора», проведенного путем заочного ания недействительным.

По мнению истцов, при проведении собрания нарушена процедура инициации собрания, а именно требование членом ТСЖ «Аврора» о проведении оспариваемого собрания не соответствовало Уставу ТСЖ «Аврора» – было ненадлежащим образом оформлено, в нем не была определена конкретная дата проведения собрания, подписной лист прилагался отдельно к заявлению. Истцы считают организацию собрания силами инициативной группы нарушением своих прав, как законно избранных членов Правления ТСЖ «Аврора». Кроме того, при проведении собрания существенно нарушена процедура уведомления членов ТСЖ о предстоящем собрании. В обоснование своих требований истцы указали на несоответствие вопроса повестки для собрания – а именно изменений Устава ТСЖ «Аврора» на следующую редакцию: «Голоса собственников нежилых помещений при ании учитываются с коэффициентом 1/2» – статьям 48, 146 Жилищного кодекса РФ, которыми установлено количество , определенных для каждого собственника помещений в доме.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что проведенное оспариваемое собрание челнов ТСЖ в форме заочного ания, является внеочередным, т.к. срок созыва годового собрания не наступил.

Внеочередное собрание может быть инициировано Председателем Правления товарищества, Правлением товарищества, Ревизионной комиссией товарищества, членами товарищества, количеством не менее двадцати человек.

Члены товарищества, выступающие инициаторами проведения внеочередного общего собрания, направляют в Правление товарищества письменное, надлежаще оформленное требования о его проведении с указанием даты, времени, места проведения, повестки дня.

Правление товарищества в течение десяти дней с момента получения требования должно принять меры к его созыву и проведению. В случае, если правление не примет в установленные Уставом сроки мер по созыву общего собрания членов товарищества, инициаторы вправе созвать и провести общее собрание членов товарищества самостоятельно.

Как установлено в судебном заседании, подтверждается материалами дела и не оспаривалось сторонами, инициативная группа обратилась в Правление ТСЖ с целью инициировать проведение внеочередного собрания по вопросам прекращения полномочий действующего Правления ТСЖ, избрания нового Правления, внесений изменений в Устав ТСЖ.

В установленный Уставом ТСЖ срок Председателем Правления ТСЖ мер к созыву и проведению собрания принято не было. В силу буквального толкования положений Устава ТСЖ, суд пришел к выводу о том, что вследствие бездействия Правления ТСЖ по созыву общего собрания, инициаторы имели право самостоятельно провести общее собрание.

Доводы истцов о том, что заявление о проведении собрания не содержит подписей членов инициативной группы не могут быть приняты судом во внимание, т.к. в материалах дела имеются заявления от всех членов инициативной группы в том, что они подписывали заявление о проведении общего собрания членов ТСЖ на отдельном листе в форме приложения.

Доказательств того, что волеизъявления кого-либо из членов инициативной группы отсутствовало при подписании заявления о проведении собрания членов ТСЖ, стороной истца не представлено.

Судом установлено, что часть членов ТСЖ извещалась под роспись в получении бланка опросного листа участия в оспариваемом ании, остальным членам ТСЖ уведомления вместе с опросными листами по повестке дня направлены посредством почтовой связи в установленный срок. Ссылка истцов Конкиловой Т.П., Антипчука О.В.

о нарушении их прав при извещении не нашли своего подтверждения в судебном заседании. В первый день ания оспариваемого собрания ТСЖ, состоялась очная встреча членов ТСЖ, жителей дома для обсуждения вопросов текущего управления многоквартирным домом. По результатам встречи оформлен протокол, из которого следует об участии Конкиловой Т.П., Антипчука О.В.

, а также Председателя Правления ТСЖ в обсуждении касательно установления коммунальных платежей и иных вопросов. Кроме того, суд учитывает, что Антипчук О.В.,, Иванов В.В., Кузенков С.В., Солодухин Н.Л.

входили в состав действовавшего на момент проведения собрания Правления ТСЖ и должны были знать о времени собрания и повестке дня в силу того, что именно в Правление члены инициативной группы подавали заявление о проведении общего собрания членов ТСЖ, что подтверждается перепиской Правления с инициативной группой.

Однако суд посчитал, что принятое на общем собрании членов ТСЖ «Аврора» Решение по 7-му вопросу повестки дня – изменение редакции п. 8.

13 Устава ТСЖ с включением формулировки «Голоса собственников нежилых помещений при ании учитывать с коэффициентом 1/2» противоречит действующему законодательству и должно быть признано судом незаконным по следующим основаниям. В соответствии с п. 3 ст.

48 ЖК РФ количество , которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Вопросы, связанные с исчислением количества , принадлежащих каждому собственнику, вне зависимости от того, является он членом товарищества или нет, полностью урегулированы ЖК РФ и не могут изменяться путем принятия иных положений в Устав Товарищества.

Между тем, признание судом решения по одному из вопросов повестки дня не соответствующим законодательству и подлежащему признанию незаконным не делает Решение собрания недействительным в целом. Таким образом, судом принято решение о частичном удовлетворении исковых требований и признании незаконным решения общего собрания членов ТСЖ в части дополнения Устава ТСЖ «Аврора» следующей формулировкой: «Голоса собственником нежилых помещений при ании учитываются с коэффициентом 1/ 2». В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказал.

Можно сделать вывод, что во избежание споров и конфликтных ситуаций, необходимо процедуру проведения общего собрания ТСЖ в части, не урегулированной ЖК РФ, детально прописывать в Уставе товарищества.

При этом Устав ТСЖ не может противоречить ЖК РФ, в противном случае, не соответствующие Закону положения будут признаны недействительными и не соответствующими законодательству, поскольку Устав ТСЖ обладает меньшей юридической силой и не может противоречить Жилищному кодексу РФ.

Также следует выделить споры о ликвидации ТСЖ, с подобными исками в суд выходят представители Главного управления «Государственной жилищной инспекции», поскольку вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации товарищества собственников жилья в случае выявления нарушения порядка создания товарищества собственников жилья.

Из судебной практики, Главное управление «Государственная жилищная инспекция» Тверской области обратилось в суд с иском к Товариществу собственников жилья о ликвидации последнего.

Поскольку в ходе проведения мероприятий по государственному контролю Главным управлением установлено, что товарищество собственников жилья создано с нарушением норм жилищного законодательства, а именно, в нарушение статьи 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом до настоящего времени собственниками жилых помещений данного дома не определен. По мнению истца, Решение о создании ТСЖ не является Решением о выборе способа управления, различие в решении указанных вопросов состоит не только в разном предмете вопроса, но и в предусмотренной законодательством процедуре принятия решения по этим двум вопросам.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, установлено, что собственниками данного многоквартирного дома проведено общее собрание, по результатам которого создано товарищество собственников жилья «Заволжье».

Согласно акту и предписанию контролирующего органа установлено, что ТСЖ «Заволжье» рекомендовано устранить несоответствие устава товарищества собственников жилья «Заволжье» нормам Жилищного кодекса РФ в определенный срок и предоставить копию реестра членов ТСЖ «Заволжье».

Анализируя все доказательства в их совокупности, суд считает, что исковые требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Согласно ст. 161 ЖК РФ, одним из способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья.

 Часть 3 статьи 161 ЖК РФ гласит о том, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, большинством принято Решение о создании ТСЖ «Заволжье».

Данное Решение до настоящего времени никем не оспорено, является законным и обоснованным, принятым в соответствии с жилищным законодательством, редакция которого действовала на тот период времени. При проведении собрания все собственники квартир фактически избрали способ управления домом в виде управления товариществом.

Из протокола собрания видно, что вопрос об избрании способа управления отдельно не указан, однако по определению невозможно решить вопрос о создании ТСЖ без решения вопроса об избрании способа управления домом.

Все собственники квартир знали о нескольких способах управления МКД, это общеизвестная информация, многочисленные управляющие компании в тот период времени предлагали свои услуги, однако все собственники желали управлять домом путем товарищества для того, чтобы иметь возможность контролировать деятельность ТСЖ и участвовать в жизни дома.

Фактически собственники квартир желали управлять домом именно таким способом (ТСЖ) и не желают его изменять до настоящего времени. Сам факт создания ТСЖ в доме подтверждает избрание всеми собственниками способа управления домом товариществом. Создание ТСЖ само по себе является следствием избрания способа управления домом, и не может являться подтверждением противоправных действий ТСЖ.

Кроме того, существование до настоящего времени ТСЖ, свидетельствует о его деятельности в интересах собственников жилых помещений в доме, а значит, свидетельствует об управлении домом товариществом. Никто из собственников до настоящего времени не желал избрать другой способ управления, хотя нормы ст. 161 ЖК РФ предоставляют такое право собственникам. В соответствии с ч.1 ст.

141 ЖК РФ ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Согласно ч. 2 ст. 61 ГК РФ, юридическое лицо может быть ликвидировано по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер. Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

ТСЖ «Заволжье» создано Решением большинства собственников, о чем свидетельствует протокол № 1 общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Тверь, Петербургское шоссе, д. 113.

Соответственно, нельзя ликвидировать ТСЖ, не признав незаконным документ, который является основанием для создания ТСЖ.

Ликвидация ТСЖ должна являться следствием решения вопроса о признании незаконным и отмене решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение о создании собственниками ТСЖ, анализ положений принятого Устава, фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления, а именно управление ТСЖ. При таких обстоятельствах, доводы о том, что на повестке дня общего собрания не ставился вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом, не состоятельны.

Действия жилищной инспекции по обращению в суд являются не правомерными по следующим обстоятельствам.

Свои исковые требования ГЖИ основывает на том, что до настоящего времени собственниками жилых помещений дома не выбран способ управления дома. Протокол № 1, как раз и является подтверждением решения собственников помещений дома о создании товарищества собственников жилья, следовательно, они реализовали свое право по выбору способа управления домом, предоставленное им ст. 161, п.2 ЖК РФ.

На основании изложенного, суд считает, что в удовлетворении исковых требований Главному управлению «Государственная жилищная инспекция» Тверской области следует отказать.

По результатам изучения судебной практики следует сделать вывод, что суды часто принимают решения на основании буквального толкования норм устава товарищества собственников жилья, исходя из фактических обстоятельств дела.

При принятии судом решения принимается во внимание наличие волеизъявления членов товарищества собственников жилья, а также оцениваются последствия принятого судом решения для собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома.

Следует также отметить, что некоторые вопросы не нашли четкого урегулирования в законодательстве Российской Федерации, поэтому особое внимание таким положениям следует уделять при принятии уставов ТСЖ, четко прописывать все процедуры, избегая противоречий с действующим Российским законодательством.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?661

10 ошибок при проведении общих собраний собственников

Внеочередное собрание ТСЖ, какие документы должен предоставить председатель для созыва?

Общее собрание собственников – привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.

Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

Согласноч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний.

Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание сообщения о проведении ОСС. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ оно должно содержать:

  • сведения об инициаторе собрания;
  • форму проведения собрания;
  • дату, место, время проведения.

    Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться;

  • повестку дня;
  • порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.

Минстрой РФ о проведении общего собрания собственников в МКД

Неправильное оформление решений собственников

Если вы проводите собрание в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на ание (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст.

48 ЖК РФ:

  • информацию о лице, участвующем в ании;
  • реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в ании;
  • решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).О выборе председателя общего собрания собственников

Неправильный подсчёт

От подсчёта общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.

К неправильному подсчёту приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в ании, проать за него может его представитель по доверенности.

Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

  • фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
  • место жительства или место нахождения;
  • паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на ание должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.

1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

  • заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
  • выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Как проверить доверенность для участия в общем собрании собственников

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть.

При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание.

При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом .Что делать, если данные Росреестра и УО не совпадают

Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган ГЖН оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в ГИС ЖКХ.

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.Уведомление собственников и ГЖИ об итогах общего собрания собственников

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.Какие вопросы может решать общее собрание собственников

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается  легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех , принявших участие в ании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством – это ⅔ от количества всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.

Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/8533/10-oshibok-pri-provedenii-obschih-sobraniy-sobstvennikov

Адвокат-online
Добавить комментарий