Возможно ли расторгнуть соглашение пая, если ЖСК не сдал дом в срок?

Сомнительное удовольствие – покупка недвижимости по договору ЖСК

Возможно ли расторгнуть соглашение пая, если ЖСК не сдал дом в срок?

Приобретение жилья посредством вступления в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) является абсолютно законной сделкой.

Такой формат покупки прописан в Жилищном Кодексе РФ, а также в Гражданском Кодексе и этот способ является альтернативой заключения с застройщиком Договора Долевого Участия (ДДУ). Покупка недвижимости через ЖСК имеет некоторые преимущества, которые, однако, в полной мере компенсируются недостатками, о них и пойдет речь в данной статье.

Жилищно-строительный кооператив является юридическим лицом, которое обеспечивает организацию строительных работ в рамках возведения многоквартирного жилого дома, а также сопутствующие процессы.

Расходы на строительство оплачиваются средствами, которые вносятся членами кооператива, текущие вопросы, связанные со строительством, решаются на общем собрании.

При вступлении в кооператив покупатель вносит деньги и становится пайщиком. То есть, в данном случае не идет речь о покупке права требования на недвижимость с определенным количеством квадратных метров (как в ДДУ), а о покупке пая.

Цена пая не является фиксированной и может быть изменена (посредством решения собрания пайщиков) на любом этапе строительства, до окончания строительства права на недвижимость принадлежат ЖСК.

По окончании строительных работ права на квартиры передаются пайщикам, разумеется, при условии полной выплаты пая.

Преимущество покупки квартиры через ЖСК

Основное, и, пожалуй, единственное весомое преимущество жилищного кооператива заключается в том, что квартира обходится покупателю дешевле, чем жилье от застройщика.

Дело в том, что паевые взносы по ЖСК не облагаются налогом, в то время, как застройщики, работающие по ДДУ, включают в цену НДС в размере 18%, так как ФЗ-214 не рассматривает долевое участие как инвестиционный проект.

Кроме того, суть создания кооператива в том, что его участники возводят жилье сами для себя – нанимают застройщика и оплачивают строительные работы, несут сопутствующие расходы. При этом, у кооператива отсутствует намерение получить дополнительную прибыль, задача правления заключается в обеспечении жильем членов кооператива.

Кто на самом деле является инициатором регистрации кооператива?

Однако описанная схема сегодня на практике применяется достаточно редко. Чаще всего инициатором создания жилищного кооператива выступает девелопер (или сам застройщик). Естественно, компания-застройщик не может стать учредителем ЖСК, для этого создается отдельное юридическое лицо.

Выгода для застройщика вполне очевидна – предлагая квартиры через ЖСК, застройщик не связан строгими требованиями, прописанными в ДДУ, и получает более широкое «пространство для маневра».

При этом, выгода застройщика прямо пропорциональна количеству проблемных мест, с которыми может столкнуться пайщик на всем протяжении строительства жилья.

Привлечение денег без наличия оформленных документов

При строительстве в формате ЖСК у кооператива есть возможность привлекать деньги на любом этапе строительства, даже без всего комплекта разрешительной документации (наличие которого по ДДУ является обязательным условием для привлечения средств). То есть, нужные бумаги могут быть подписаны и позднее, после того, как нужные средства собраны. Таким образом, нельзя исключать задержки, связанные с выдачей документов на строительство, на земельный участок.

Отсутствие фиксированной стоимости недвижимости

В течение строительства итоговая цена недвижимости может существенно измениться, цена, названная застройщиком и указанная в договорных документах, не является окончательной.

Схема функционирования ЖСК предполагает, что все члены кооператива несут солидарную ответственность по долгам кооператива, поэтому, если, по каким-либо причинам, денег на строительство не хватит – покупатели должны будут внести их из своего кармана.

В то же время цена недвижимости, которая указывается застройщиком в ДДУ, является окончательной, и в подобных случаях дольщика не интересует, где застройщик будет брать деньги, чтобы закончить и сдать объект.

Чаще всего, окончательная цена оказывается уже не настолько выгодной и сравнивается со стоимостью аналогичных квартир, которые застройщики реализуют по ДДУ.

Дополнительные расходы

Говоря о расходах, которые несет пайщик, не стоит забывать о том, что во время строительства квартиры ЖСК возникают также организационные расходы, связанные с содержанием самого кооператива. Таким образом, приходится дополнительно оплачивать членские взносы, и эти взносы также могут меняться по усмотрению кооператива.

Кому предъявлять претензии?

Застройщик, работающий в формате ЖСК, защищен от претензий со стороны «рядовых» членов кооператива, вся коммуникация покупателей квартир со строительной компанией осуществляется через правление.

В этом случае ЖСК является по отношению к застройщику генеральным инвестором, а члены кооперативы выступают в качестве соинвесторов.

Между генеральным инвестором (ЖСК) и генподрядчиком (строительная компания) подписывается инвестиционный контракт, и если ЖСК создан по инициативе застройщика, стоит ли сомневаться, что документ составлен так, чтобы максимально обезопасить генподрядчика.

«Резиновые» сроки строительства

В отличие от ДДУ, в договорных документах, подписываемых при вступлении в кооператив, отсутствуют фиксированные сроки сдачи объекта, так что дом может возводиться сколь угодно долго на вполне законных основаниях.

Все, что может сделать пайщик при затягивании сроков строительства – это выйти из кооператива, но в этом случае ему вернут только стоимость паевых взносов, никаких компенсаций не будет.

Соответственно, выход из кооператива невыгоден пайщику, так как чем ближе строительство к завершению, тем дороже становятся квартиры в новостройке.

Закон о защите прав потребителя не защитит пайщика ЖСК

Закон о правах потребителей, который строго регламентирует отношения между и подателем услуг и заказчиком (и действует при оформлении ДДУ) не распространяется на членов ЖСК.

Ведь, фактически, здесь не идет речь об оказании каких-либо услуг, сами члены кооператива для себя и строят. Соответственно, обязать застройщика исправить какие-либо недочеты чрезвычайно сложно, особенно в том случае, если в инвестиционном договоре не предусмотрены гарантийные обязательства. Мало того, о выплате каких-либо неустоек и штрафов со стороны застройщика речи также идти не может.

Как реализована в ЖСК защита от двойных продаж?

Договор с кооперативом не регистрируется в Росреестре, поэтому пайщику ЖСК не может быть гарантирована защита от многократной продажи недвижимости в одни руки.

Законодательная база, регламентирующая порядок создания и функционирования кооператива, предусматривает механизмы защиты пайщика, однако нет настолько жестких условий, способных защитить от мошенничества, как по ДДУ. Таким образом, у пайщика ЖСК есть все основания для беспокойства по поводу собственных денег.

Банки не любят давать кредиты для покупки по ЖСК

Следующий недостаток покупки квартиры по ЖСК вытекает из предыдущего – в силу низкой защищенности от мошенничества банки лишь в исключительных случаях выдают кредиты на покупку жилья в рамках ЖСК. При этом кредитные организации требуют залог, равноценный стоимости всего кредита с процентами, которые нужно будет уплатить, а возможность оформления ипотеки часто даже не рассматривается.

Нюансы при вступлении в кооператив

Как отмечалось выше, договор о вступлении в ЖСК не регистрируется в государственных органах. И отсутствие официального подтверждения отношений покупателя с кооперативом определяет возможность мошенничества – покупатель может аккуратно выплачивать все взносы, но в конце концов так и не получить обещанную квартиру, так как не сможет доказать в суде, что является его членом.

Чтобы избежать этого, необходимо каждое действие сопровождать расписками. Нужно требовать расписку о принятии заявления о вступлении в кооператив, документ, подтверждающий факт принятия в кооператив.

Кроме того, стоит внимательно читать Устав, например, условием вступления в ЖСК может являться решение общего собрания, и в этом случае нужно требовать выписку из реестра ЖСК о принятии такого решения, в данном случае одного заявления будет мало. И только после того, как все документы на руках, можно начинать какие-либо выплаты.

Как выйти из ЖСК

Теперь рассмотрим еще один недостаток покупки через ЖСК, который можно назвать весьма существенным.

Жилищно-строительный кооператив является добровольным объединением, соответственно, покупатель имеет право не только добровольно вступить в него, но и покинуть.

Допустим, пайщик, видя, что строительству конца-края не видно, а все обещанные сроки давно прошли, принимает решение выйти из кооператива и забрать свои деньги.

На этом этапе его может поджидать неприятный сюрприз, забрать деньги не так-то просто, в законодательстве нет прямых указаний о порядке возврата денег пайщику, покидающему кооператив.

В некоторых случаях пайщикам не удается забрать вообще ничего, однако наиболее распространенной практикой в ЖСК является невыплата вступительного взноса (порядка 20% общей суммы недвижимости).

При этом, во время расторжения ДДУ в законе четко прописан механизм возврата денег, в том числе и неустойки, если разрыв отношений произошел по вине застройщика.

Порядок рассмотрения заявки на выход, порядок ее удовлетворения и выплат должен быть прописан в Уставе ЖСК – документе, который регламентирует деятельность юридического лица.

ЖСК может сколь угодно долго тянуть время, если в Уставе указано, что заявка на выход из кооператива может быть рассмотрена лишь в течение 6 месяцев следующего календарного года, то пайщику придется подождать, поделать ничего нельзя, суд ничем не поможет.

На протяжении этого периода Устав может быть изменен, подобное решение принимается правлением на вполне законных основаниях, причем, частота и количество вносимых в документ изменений также не регламентируется законом.

Заключение. Есть ли шансы удачно купить квартиру в ЖСК

Тем не менее, сегодня покупки жилья по ЖСК все же имеют место, хотя намного реже, чем по ДДУ. Если вы по каким-то причинам хотите покупать недвижимость именно по ЖСК, а не по ДДУ нужно постараться максимально обезопасить себя от перечисленных рисков. Сразу отметим, что гарантировать что-либо сложно, однако кое-что сделать все-таки можно.

Прежде всего, необходимо подвергнуть тщательному анализу все документы, предлагаемые на подпись, изучить порядок вступления в кооператив, процедуру выхода, порядок уплаты взносов, дополнительные платежи, возможность вернуть свои деньги.

Для этого лучше пригласить квалифицированного юриста, так как не всегда юридические формулировки означают то, что подсказывает обычная логика.

В документе не бывает случайных слов, и трактовать отдельные моменты можно по-разному, самостоятельно справиться с подобной задачей не всем под силу.

Кроме того, нелишним будет изучить историю застройщика, с которым ЖСК заключил инвестиционный контракт, не исключено, что это не первый проект, реализованный строительной компанией в формате ЖСК.

Получить информацию о проектах, с которыми застройщик работал ранее, можно на официальном сайте, необходимые сведения можно без особого труда найти в интернете.

Среди прочего, особого внимания заслуживают отзывы бывших пайщиков, уже получивших (или не получивших) свои квартиры, такие отзывы можно найти на форумах, посвященных конкретным новостройкам.

Источник: https://novostroev.ru/articles/somnitelnoe-udovolstvie-pokupka-nedvizhimosti-po-dogovoru-zhsk/

Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

Возможно ли расторгнуть соглашение пая, если ЖСК не сдал дом в срок?

Привлечение средств граждан на строительство многоквартирного жилья путем создания кооператива и заключения договоров паевых взносов действительно допускается законом, в том числе и знаменитым законом ФЗ-214 (п.3, ст. 1, ФЗ-214).

Но именно в этом пункте говорится о том, что деятельность этих кооперативов регулируется отдельными законами.

Это значит, что те защитные функции, которые обеспечивает ФЗ-214, применительно к договорам долевого участия (ДДУ), не применяются к договорам паенакопления, которые заключают в жилищных кооперативах.

Другими словами, перенос сроков сдачи дома не влечет ответственности кооператива перед пайщиком (в отличие от договоров ДДУ). И все возможности по дополнению, изменению и расторжению договора паевого взноса определяются уставом кооператива и текстом самого договора.

Если в тексте договора паевого взноса есть условие об удержании 20% суммы от внесенных денежных средств при расторжении договора пайщиком, и пайщик под этим подписался, то так тому и быть. В данном случае оснований для требований возврата полной суммы внесенных средств у Вас нет. Наличие ипотеки здесь роли не играет.

Отвечает адвокат, основатель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров:

Согласно действующему законодательству, Вы вправе в добровольном порядке прекратить свое членство в ЖСК на основании заявления, направленного в адрес ЖСК. В этом документе Вы уведомляете кооператив о выходе и требуете выплатить внесенный Вами взнос.

Такое заявление необходимо направить ценным письмом с уведомлением о вручении, чтобы в дальнейшем можно было подтвердить сам факт отправки, либо иным способом, подтверждающим факт направления и получения заявления адресатом.

В данном документе Вы можете указать на тот факт, что нарушен срок сдачи объекта.

Порядок возврата паевого взноса должен быть определен уставом ЖСК. При этом уставом ЖСК не может быть предусмотрен срок  возврата, превышающий  2 месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.

Если же кооператив не возвращает сумму внесенного пая, Вы может попробовать вернуть эту сумму через суд.

Также Вы вправе требовать уплаты процентов за пользование денежными средствами с того момента, когда ЖСК будет обязан вернуть Вам денежные средства в размере внесенной части пая.

Что касается удержания ЖСК 20% от суммы внесенного паевого взноса, вопрос неоднозначный. Необходимо изучить формулировку пункта договора, устанавливающего право ЖСК удерживать часть денежных средств, а также положения устава.

К сожалению, при вынесении решений суды часто исходят из того, что действует принцип свободы договора, и что закон не содержит норм, которые запрещают ЖСК удерживать часть внесенного пая.

Более того, в законе предусмотрено право ЖСК самому определять в уставе условия выплаты пая.

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?

Отвечает директор Департамента правового сопровождения сделок Тekta Group Юлия Симановская:

В связи с тем, что сегодня деятельность ЖСК имеет очень слабую законодательную базу, пайщики ЖСК очень часто оказываются в ситуации, когда строительство «заморожено» на неопределенный срок, либо срок окончания строительства несколько раз переносится.

Одним из невыгодных для пайщиков условий при схеме ЖСК является как раз удержание штрафа при расторжении договора.

Условия расторжения договора и возврата уплаченных денежных средств определяются уставом кооператива, повлиять на содержание которого пайщики не могут.

 Мало того, цена договора также не является окончательной и за время строительства может быть неоднократно изменена застройщиком в одностороннем порядке.

В любом случае, решив расторгнуть договор, пайщику необходимо направить в ЖСК претензионное письмо с требованием исполнить договор, то есть передать квартиру, либо вернуть уплаченные денежные средства. Поскольку выполнить это требование ЖСК не может, следующим шагом будет обращение в суд.

Гарантировать возврат внесенных средств в полном объеме не сможет ни один юрист. Однако если застройщик длительное время не исполняет обязанности по строительству, то в судебном порядке можно потребовать штрафные санкции. Также Вы можете попытаться оспорить условия договора, ущемляющие Ваши права.

Однако решение будет вынесено на усмотрение суда.

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая: 

В случае нарушения сроков строительства объекта Вы вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в связи с ненадлежащим исполнением обязательств контрагентом и существенным нарушением условий договора. 

При расторжении договора по этому основанию суд может не только взыскать с Вашего контрагента все выплаченные ему денежные средства, но и убытки (например, проценты по ипотеке), которые Вы понесли.

Условие об удержании 20% от цены договора может быть применено только в том случае, если договор расторгается по инициативе или по вине пайщика при отсутствии вины со стороны застройщика. В случае, если застройщик нарушил условия договора, перенес сроки, и Вы эти изменения не согласовали, то денежные средства подлежат возврату в полном объеме.

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

5 главных новшеств 2017 года в законах о недвижимости

Отвечает адвокат по недвижимости Инна Белякова:

Судя по договору паевого взноса, для покупки квартиры Вы вступили в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Честно говоря, это далеко не лучший способ приобретения жилья в собственность в многоквартирном доме, и вот почему.

Потребительский кооператив, коим и является ЖСК, создается путем добровольного объединения граждан для определенных целей. В данном случаем — для постройки жилого дома и приобретения квартир.

Соответственно, по общему правилу на Ваши взаимоотношения с кооперативом не распространяется Закон о защите прав потребителей. Взаимоотношения участника кооператива с кооперативом регулируются уставом кооператива и договором о внесении паевого взноса.

Взаимные обязательства ЖСК и его участника как в период нахождения в кооперативе, так и при выходе участника из кооператива, также регулируются уставом и договором о внесении паевого взноса.

Поэтому, оценивая обязанности сторон при одностороннем расторжении Вами договора и выходе из ЖСК, суд будет руководствоваться именно этими документами. И если в них указано, что при одностороннем расторжении договора кооператив удерживает в качестве штрафных санкций 20% паевого взноса, то у суда не будет оснований взыскать в Вашу пользу эти деньги.

Другой вопрос — если Вы докажите в суде, что по сути, став членом ЖСК, Вы не объединились с другими его участниками для достижения каких-либо целей, а заключили обычный гражданско-правовой договор в целях приобретения квартиры для собственных нужд.

Просто это был так называемый договор присоединения (это когда Вы не можете каким-либо образом влиять на условия и форму договора, а заключаете только тот договор, который предоставила другая сторона).

В таком случае у Вас будет шанс воспользоваться нормами Закона о защите прав потребителей, в частности нормами, определяющими Ваши права и регулирующими ответственность застройщика при просрочке исполнения договора.

В частности, Вы сможете настаивать на расторжении договора, и штрафные санкции уже могут быть взысканы с застройщика в Вашу пользу.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

На самом деле ЖСК очень часто переносят сроки  сдачи домов. Так как у них нет никакой ответственности за это перед пайщиками. А есть только экономическая целесообразность с точки зрения получения прибыли от строительства. Напрямую расторгнуть договор о покупке пая с возвратом денежных средств без уплаты штрафных взносов невозможно.

Можно отстаивать свои интересы в суде, доказывая, что были введены в заблуждение по каким-то параметрам. Но не факт, что суд примет Вашу сторону. А услуги хорошего адвоката тоже стоят дорого. Единственный способ избежать уплаты штрафов — перепродать пай (квартиру) другому покупателю.

Только необходимо смотреть, какие именно условия переуступки пая прописаны в Уставе ЖСК.

Важно помнить, что любая конфликтная ситуация, в первую очередь, плохо скажется на Вас, так как любые действия с паем возможны только при участии самого кооператива.

Если Вы покупали жилье год или два назад на начальном этапе строительства, и дом действительно хороший, то Ваша квартира на данный момент выросла в цене на 20-30%.

Так что, найдя покупателя и переуступив ему пай, Вы мало того что выручите уплаченные деньги, но еще и получите прибыль. Хотя,  к сожалению, не все стройки одинаково доходны. 

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

Почему на капремонт собирают уже через 3 года после сдачи новостройки?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_rastorgnut_dogovor_paevogo_vznosa_i_vernut_vsyu_summu_/6034

Вернуть вложенные в стройку деньги до сдачи дома можно только по суду – Рынок жилья

Возможно ли расторгнуть соглашение пая, если ЖСК не сдал дом в срок?

14.02.2012 | 09:55 139320

Застройщики Петербурга часто задерживают сроки сдачи жилых домов. Большинство дольщиков смиренно дожидаются окончания строительства. Но есть и те, кто не желает выслушивать обещания о том, что работы «вот-вот закончатся». И подают в суд на расторжение договора. Деньги вернуть можно, но далеко не всегда в этих действиях есть экономический смысл.

Рассмотрим наиболее типичные ситуации, когда дольщики подают в суд иски о расторжении договора и взыскании заплаченных по нему денег. К примеру, вы вложились в строящееся жилье, но вдруг вам срочно понадобились деньги на другие нужды.

Или просто нет сил и желания дожидаться долгожданного новоселья – дом обещали сдать еще полгода назад, но по факту возвели лишь пару этажей.

Вы понимаете, что ждать ключей придется в лучшем случае еще два-три года и решали вернуть свои кровные.

Путь суда
Самый простой и безболезненный способ это сделать – продать квартиру по переуступке. И если вы нашли желающих приобрести ваше будущее жилье через договор цессии – поздравляем, дальше можете не читать.

Но что делать, если покупать ваши права на недострой не хотят? Можно обратиться напрямую к застройщику и попросить его расторгнуть договор. Во многих компаниях предусмотрена такая возможность – теоретически, вам должны вернуть деньги за вычетом немалых штрафных санкций.

Но чаще всего застройщики на это не соглашаются – даже если в договоре прописана возможность его расторжения в одностороннем порядке. Труднее всего договориться с небольшими компаниями – скорее всего. вам скажут, что мол, заплаченные за будущую квартиру деньги уже вложены в стройку.

Что делать, если застройщик наотрез отказывается возвращать средства – к примеру, отвечает, что до сдачи дома нужно «немного подождать» и что он не заинтересован в расторжении договора? В таких случаях судебное разбирательство – единственный способ вернуть деньги, не дожидаясь окончания строительства.

В данной статье мы не будем описывать ситуации, когда застройщик находится в стадии банкротства – в таких случаях получить деньги (или квартиру) можно, только участвуя в деле о несостоятельности компании.

Затянул сроки? Отдай деньги! Если вы твердо решили вернуть вложенные в стройку средства до момента сдачи дома, в первую очередь надо направить застройщику соответствующее требование о расторжении договора и возврате денег. И указать, что в случае отказа вопрос будет решаться в суде.

Такое письмо и будет являться документом о расторжении – если, конечно, заключенный с компанией договор предусматривает возможность его досрочного расторжения в одностороннем и внесудебном порядке. Прежде чем обратиться в суд с требованием расторгнуть договор, нужно иметь веские на то причины.

214-ФЗ и Закон «О защите прав потребителей» (он применяется и к отношениям в сфере долевого строительства) предусматривают несколько оснований для одностороннего отказа от договора. Среди них – приостановка строительства или задержка срока передачи объекта дольщику больше чем на два месяца после приема дома госкомиссией.

«Если в течение 20 дней застройщик не вернет деньги, дольщик вправе обратиться в суд и потребовать расторжения договора. Кроме того, гражданин имеет право на взыскание уплаченных застройщику денег, возмещение убытков и получение неустойки (это предусмотрено п. 2 ст.

6 ФЗ-214 «Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов…»)», – говорит юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова.

Суду нужно предоставить договор о приобретении строящегося жилья, документы, подтверждающие оплату, и доказательства того, что вы уже обращались к застройщику с требованием расторгнуть договор по соглашению сторон.

К тому же, по словам помощника юриста ЗАО «Северо-Западный Юридический центр» Ильи Муртазова, одновременно с подачей иска желательно требовать ареста счетов компании – это упростит процесс получения денег в случае, если вы выиграете судебное разбирательство. Успех во многом зависит и от того, какой именно договор вы подписали с застройщиком.

Предварительный можно аннулировать исключительно в судебном порядке – если, конечно, договор не предполагает возможности одностороннего и внесудебного расторжения.

Возможность расторжения договора приобретения квартиры через жилищно-строительный кооператив регламентируется уставом этой организации – нужно смотреть, есть ли возможность выхода из кооператива по обоюдному согласию сторон.

«Чаще всего гражданину возвращаются лишь паевые взносы – вступительный в подавляющем большинстве случаев остается в распоряжении ЖСК», – отмечает генеральный директор Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости Анна Максимова. Устоявшейся судебной практики по расторжению договоров долевого участия (которые заключены в соответствии с ФЗ-214 «Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов…») не существует.

Сейчас районные суды Петербурга рассматривают десятки исков от нетерпеливых дольщиков, которые сначала купили жилье, а потом передумали и теперь требуют расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги. Впрочем, эти дела далеко не всегда решаются в пользу покупателей жилья. Был случай, когда районный суд отказал дольщику в расторжении договора, несмотря на срыв сроков строительства. Как решили судьи, нарушение сроков строительства не является существенным условием для расторжения договора (дольщик, разумеется, считал иначе). Более того, эту позицию поддержала и вышестоящая инстанция – Городской суд Санкт-Петербурга.

«Навариться» не получится Еще сложнее будет взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков строительства. Чаще всего суды снижают ее размер до мизерного уровня. А если вы, к примеру, захотите взыскать связанные с задержкой сроков убытки, в том числе упущенную выгоду, сделать это будет еще труднее.

Конечно, можно рассказать суду душещипательную историю о том, как вы с молодой женой ютитесь в съемной комнате в ожидании первенца. И что застройщик, будь он неладен, задерживает сроки сдачи дома и тем самым дестабилизирует демографическую ситуацию в стране.

Возможно, суд и примет во внимание тяжелую жизненную ситуацию, но обязательно проверит, есть ли у вас другое жилье. И если выяснится, что вы сдаете пару «трешек», а сами, к примеру, арендуете комнату, победы в суде вам не видать.

Практически нереально отсудить у застройщика упущенную прибыль.

Недавно районный суд рассматривал дело гражданина М.: он требовал не только расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, но и предъявил судье так называемый договор о намерениях. По нему вторая сторона обязалась заключить договор найма двухкомнатной квартиры с момента сдачи дома – за 30 тыс. руб. в месяц.

Срок задержали на восемь месяцев – М. требовал с застройщика 240 тыс. руб. В исковых требованиях ему отказали – выяснилось, что задержка в сроках произошла по вине госкомиссии, а не застройщика.

Нет денег? Рискуйте! Если вы все же решите взыскать заплаченные застройщику деньги, приготовьтесь к долгим и утомительным судебным разбирательствам. Прибегать к помощи служителей Фемиды стоит лишь в крайних случаях – гарантий успешного исхода дел вам не может дать ни один адвокат.

Не стоит забывать и о том, что подобные судебные разбирательства в среднем длятся полгода – только в одной инстанции. Если вы выиграете дело, застройщик, скорее всего, будет обжаловать его в вышестоящих судах.

И даже если он потерпит фиаско, а вам выдадут на руки исполнительный лист о взыскании заветной суммы, это вовсе не значит, что через несколько дней вы ее получите. У застройщика может попросту не оказаться средств на счете. Да и приставы далеко не всегда вовремя исполняют решения судов – ждать денег иногда приходится по нескольку месяцев.

Пока вы дождетесь выплаты, дом может быть уже сдан.

Прежде чем стать участником долевого строительства, нужно ясно понимать: вы не просто покупаете жилье, а «вписываетесь» в инвестиционный проект. И, соответственно, несете все соответствующие риски – как, впрочем, и застройщик.

Жаловаться суду на жизненные трудности, скорее всего, не будет смысла – служители Фемиды зададут вам вполне логичный вопрос о том, почему же вы не приобрели готовое жилье. Дорого? Тогда наберитесь мужества и будьте готовы рисковать.

Сергей Бардин   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/89927/

Что делать, если вы купили долгострой :: Ваш дом :: РБК Недвижимость

Возможно ли расторгнуть соглашение пая, если ЖСК не сдал дом в срок?

Как показывает практика, от долгостроя, как “от сумы и от тюрьмы” никто не застрахован… Что делать, если вы вложились в проект, который стал безнадежным?

В Москве по итогам 2012 года было зарегистрировано 11 долгостроев, в Подмосковье – 121. Как показывает практика, от долгостроя, как “от сумы и от тюрьмы” в нашей стране никто не застрахован. Что делать, если вы вложились в проект, который из перспективного стал безнадежным?

Долгостроем принято считать объект, строительство которого заморожено более чем на 1,5 года. В соответствии c 214-ФЗ застройщик может перенести срок сдачи дома только на два месяца.

Если спустя два месяца после обозначенного в договоре долевого участия срока дом не сдан в эксплуатацию, дольщик имеет полное право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Однако на практике так никто не поступает: дольщики предпочитают ждать до последнего, а не искать другую новостройку и снова томиться в ожидании получения ключей.

“Даже если сроки завершения строительства перенесены на полгода-год, то это еще не повод волноваться, обычно перенос сдачи объекта на такой срок происходит из-за незначительных перебоев с финансированием или неэффективной работой девелопера, – говорит генеральный директор компании “Метриум Групп” Мария Литинецкая.

– Но если спустя 1,5 года после прописанного в договоре срока ваша новостройка все еще не введена в эксплуатацию, о чем каждый покупатель получает уведомление от застройщика, вот тогда ситуацию можно считать критической – вы купили долгострой.

Порядок действий в этом случае будет зависеть от того, по какому договору вы оплатили квартиру”.

Договор долевого участия

Если вы купили квартиру на основании договора долевого участия (ДДУ), то можно сказать, что вам относительно повезло.

Расторжение сделки по 214-ФЗ предусматривает отказ от договора с полным возвратом денежных средств.

В отличие от покупателей квартир по другим схемам, дольщики гораздо лучше защищены от различных проблем, возникающих у застройщика, в том числе и от несоблюдения сроков строительства дома. В соответствии с п.1 ст.

6 федерального закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру не позднее срока, предусмотренного договором. Если в зафиксированный в договоре срок квартиру вы не получили, то в соответствии с п.2 ст.

6 того же закона имеете полное право требовать от застройщика уплату пени в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки. Ставка рефинансирования на сегодняшний день составляет 8,25%. Поэтому за не сданную вовремя квартиру стоимостью 10 млн.

рублей ежедневно вам начисляется 5500 рублей. Более того, дольщик может и не дожидаться окончания строительства дома, а в одностороннем порядке в соответствии с п. 1 ст. 9 закона №214-ФЗ расторгнуть договор с застройщиком, если срок сдачи дома перенесен более чем на 2 месяца.

Таким образом, у покупателя квартиры по ДДУ есть два варианта: расторгнуть в одностороннем порядке договор и забрать деньги или дождаться окончания строительства и потребовать пени за просрочку.

Говоря о договоре долевого участия хотелось бы подчеркнуть, что объекты, возводимые по закону №214-ФЗ практически никогда не переходят в разряд долгостроев.

Закон очень жестко регулирует обязанности и ответственность застройщика, поэтому если компания реализует квартиры по ДДУ, значит, она полностью уверена в своих силах.

Кроме того, такие застройщики, как правило, всегда подстраховываются и указывают в договоре срок окончания строительства «с запасом» на полгода-год, чтобы точно успеть сдать объект вовремя. Поэтому почти всегда дольщики получают квартиры без срывов сроков, прописанных в договоре.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, предварительный договор является не более чем соглашением о намерениях.

Деньги, выплаченные по нему, не являются оплатой товара, а берутся лишь в счет обеспечения будущих обязательств. Расторгнуть такой договор сложно, но можно.

Любой ПДКП имеет срок действия, в течение которого застройщик или правообладатель квартир (которым может быть любой подрядчик или просто инвестор) должен заключить с вами основной договор. Если покупатель уже внес деньги, основной договор не подписал, при этом срок ПДКП истек, то он может отказаться от сделки.

Поскольку стороны не заключили в положенный срок основной договор, все обязательства покупателя и застройщика по предварительному договору прекращаются (п. 6, ст. 429 ГК РФ). Раз все обязательства сторон прекращены, то и деньги должны быть покупателю возвращены.

Но если застройщик сопротивляется и не желает возвращаться денежные средства, то есть все основания требовать их возврата через суд.

Жилищный и жилищно-строительный кооператив

Если оплата квартиры была проведена на основе вступления в жилищный или жилищно-строительный кооператив, то вернуть свои деньги или добиться возобновления строительства дома будет очень тяжело.

Жилищный кооператив – крайне ненадежная схема для пайщика. Взаимные обязанности сторон должны быть прописаны в Уставе. Проблема в том, что в соответствии с п. 113 ЖК РФ, в Уставе непременно должна быть указана ответственность пайщиков за несвоевременное внесение взносов, а вот обязанность кооператива перед его членами можно и не прописывать. Поэтому, если в соответствии с п. 2 ст.

113 ЖК РФ в Устав кооператива была внесена его ответственность перед пайщиками, то есть возможность вернуть деньги через суд. При этом никаких процентов за пользование вашими денежными средствами, как в случае с договором долевого участия, несостоявшийся новосел не получит. Если же такого пункта в уставе нет, то даже в судебном порядке вернуть внесенный пай будет практически невозможно.

Банкротство

Если речь идет не просто о срыве сроков, а о банкротстве застройщика, то 100%-ной гарантии возврата денежных средств или жилья не существует, даже если вы покупали квартиру по 214-ФЗ.

Тем не менее, приобретатели жилья по ДДУ более защищены законом в случае банкротства и только у них есть шанс вернуть хотя бы часть желаемого. Тогда как по ПДКП шансы вообще отсутствуют.

Примеров противостояния должника и дольщиков на рынке пока немного.

Но те, что есть, показывают, что только благодаря 214-ФЗ у участников строительства есть надежда на получение квартир, хоть и не так быстро, как они изначально планировали решить свой жилищный вопрос.

Если вы попали в такую незавидную ситуацию, желательно заручиться поддержкой профильного адвоката, специализирующегося на делах о несостоятельности. Самостоятельно выйти без потерь не получится. Однако в интересах каждого покупателя иметь представление о самых основных шагах, которые можно предпринять при банкротстве застройщика.

В первую очередь, нужно знать, что с 15 августа 2011 года в соответствии с поправками к федеральному закону “О несостоятельности (банкротстве)” к застройщику можно предъявить не только денежные требования, но и требования передачи жилых помещений, если объект достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Сделать это можно, обратившись в арбитражный суд. Адвокат внесет вас в реестр кредиторов с требованием передать жилое помещение или вернуть деньги. Заявить оба требования закон не позволяет.

Если покупатель заявляет денежные требования, то должен знать, что они будут удовлетворены только в третью очередь. В первую очередь выплачиваются деньги гражданам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью (если такие есть).

Во вторую очередь выплачивается зарплата и выходные пособия сотрудникам застройщика, работавшим по трудовому договору, а также авторам результатов интеллектуальной деятельности. При этом, как правило, вернуть всю сумму денег, находясь в третьей очереди, практически невозможно.

Поэтому правильнее все-таки – требовать передачи жилого помещения, если сам дом построен.

Однако, если дом не построен, то застройщик может погасить требование путем передачи незавершенного объекта. Но в данном случае нужно понимать, что достраивать дом придется за свой счет. В этом случае дольщики имеют право создать жилищно-строительный кооператив, снова скинуться «на круг» и найти подрядчика, а это дополнительные затраты. Таким образом, от потерь в любом случае не уйти.

“Заморозка строительства дома или банкротство застройщика – самое неприятное, что может случиться с покупателем жилья, – объясняет Мария Литинецкая. – Несмотря на все усилия властей, полностью искоренить проблему долгостроев ни в Москве, ни в Московской области до сих пор не удалось. Стройки замирают по самым разным причинам – от явного мошенничества до банкротства застройщика.

В правовом поле на сегодняшний день нет четких механизмов, которые бы позволяли несостоявшимся пайщикам и дольщикам отстаивать свои права – в каждом конкретном случае процедура банкротства идет по-разному. Новый срок сдачи в случае его переноса также определяется в каждом проекте индивидуально.

Поправки в закон о банкротстве, которые позволяют кредиторам требовать передачи жилых помещений, противоречивы, разъяснений официальных лиц или Пленумов ВАС РФ по их применению за полтора года не было. Поэтому самое важное для покупателя жилья – это выбрать надежного застройщика и покупать квартиру у квалифицированных риэлторов.

А если беда все же случилась – обращаться к опытным юристам, которые помогут если и не выйти из сложившейся ситуации без ущерба, то хотя бы свести потери к минимуму”. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d30d29a7947a78ce978d4

ЖСК: как расторгнуть договор и вернуть деньги

Возможно ли расторгнуть соглашение пая, если ЖСК не сдал дом в срок?

03.11.2016г.

Купить квартиру по договору ЖСК не сложно. Необходимо всего лишь оплатить вступительный взнос и затем регулярно вносить паи. Гораздо сложнее выйти из кооператива, если вдруг строительство затягивается, и вернуть вложенные деньги. У пайщика есть такое право, но воспользоваться им не так-то просто. В тонкостях расторжения договора ЖСК разбирался LIVING. 

Безответственная схема   

Для начала, несколько слов о сути жилищно-строительных кооперативов. По действующему законодательству жилищно-строительные кооперативы создаются для строительства и управления многоквартирным домом. При этом законодательно деятельность таких кооперативов отрегулирована очень плохо.

Фактически, только «Жилищным кодексом». Отсюда и долгострои, которые чаще всего возводятся именно по ЖСК. В отличие от домов, построенных в рамках 214-ФЗ, в случае задержки сроков сдачи которых дольщик может получить компенсацию. Да и расторгнуть ДДУ значительно проще.

Вся процедура прописана в том же 214-ФЗ, а также в законе «О защите прав потребителя».   

А вот кооператив формально ответственности за задержку сроков сдачи домов ЖСК не несет. «Большинство ЖСК, которые сейчас есть на рынке, даже не оформляют на себя разрешение на строительство. Это означает то, что застройщиком по факту является другое лицо. И получается, что вот эта схема используется застройщиками, чтобы отгородиться от дольщиков.

То есть застройщик, получив на себя разрешение на строительство, создает аффилированными людьми ЖСК, прописывает все положения кооператива, туда «загоняются» люди. У них нет прямых отношений с застройщиком. ЖСК основан на принципах членства, то есть хочешь – вступай, хочешь – не вступай. Самый высший орган управления – это общее собрание пайщиков.

И получается, что если вам что-то не построило ЖСК, то вы сами в этом и виноваты», –  рассказал адвокат Антон Лебедев. Правда, чаще всего, реальные пайщики никакого участия в общих собраниях и аниях не принимают. Нередко им дают подписать документ о праве передачи своего голоса третьему лицу. И в этом случае пенять будет не на кого.

Поэтому эксперты рекомендуют не передавать право своего голоса другим людям.   

Уйти от «Л1»   

Оспорить действия застройщика, работающего по ЖСК очень непросто. « проблема заключается в том, что неоткуда взяться ответственности. Она прямо в законе не предусмотрена.

У нас практически единственный рычаг воздействия, который напрямую предусмотрен со стороны пайщиков, – это выход из ЖСК. Но проблема в том, что выход из ЖСК должен производиться по правилам кооператива.

Фактически, застройщик имеет возможность написать пайщикам изначально правила, как они будут себя вести, если захотят выйти», – добавил Антов Лебедев.   

Ярким примером тому служит компания «Л1», ранее известная как «ЛЭК». Ее объекты стали уже притчей во языцех в Петербурге. Немало самых известных в городе долгостроев принадлежат именно этому застройщику. Правда, несмотря ни на что, даже через годы, застройщик свои объекты достраивает и сдает. Но речь не об этом.   

«Л1» всегда продавал свои объекты через вступление в жилищно-строительный кооператив. Строительство домов затягивалось, особенно дела у компании пошли плохо в кризис 2008 года. Не удивительно, что у многих пайщиков «Л1» возникло желание покинуть кооператив.   

Для того, чтобы выйти из ЖСК, достаточно просто написать заявление в адрес общего собрания пайщиков. Но тут могут подстерегать сложности. Ведь в законе прямо не прописаны условия выхода, их назначает сам кооператив.

Например, в тех же документах от «Л1» указано, что если пайщик подает заявление о выходе в этом году, то его рассмотрят в течение 6 месяцев, но уже следующего финансового года. Именно такая формулировка была в договоре одного из пайщиков ЖСК «Гранит», созданного компанией «Л1» для строительства ЖК «Звездный».

Он попытался покинуть кооператив после многолетней задержки сроков строительства. В Уставе организации было прописано, что рассмотрение заявления о выходе из ЖСК не может начаться ранее, чем в следующем финансовом году. Но и после наступления этого срока компания продолжала тянуть время.

Например, не принимала доверенность на законного представителя пайщика. Стало ясно – без суда не обойтись.   

ЖК «Звездный»  

«Мы пошли в суд, потому что решили, что у них было достаточно времени, чтобы провести собрание и принять решение о выходе пайщика. Пока судились, они успели поменять Устав. Причем, это совершенно законно.

В Уставе, например, указаны и все сроки, в течение которых проводится процедура выхода пайщика из кооператива.

Теоретически, ЖСК может менять эти правила сколько угодно, пока суд не обратит внимание на тот факт, что руководство кооператива намеренно старается затянуть процесс», – говорит адвокат.   

В конечном, счете, суд выиграть удалось. Были выплачены деньги, но не все. Застройщик не вернул вступительный взнос.

«Большинство кооперативов, которые я видел, мало того, что не возвращают членские взносы, так еще и предусматривают санкции за выход из кооператива. Например, ваш паевой взнос два миллиона рублей.

Если вы сами подали заявление о выходе, вам вернут ваши средства за вычетом, например, 20%», – заявляет Антон Лебедев.   

К сожалению, обезопасить себя от потери части денег при выходе практически невозможно. Конечно, нужно обязательно читать договор паенакопления и Устав кооператива. Все детали прописываются в этих документах. Если что-то смущает или не устраивает, документы можно показать юристам или вовсе поискать другой жилой комплекс, где условия покупки квартиры более приемлемые.   

Весь процесс с ЖСК «Гранит» длился с августа 2015 года. В феврале 2016 иск был удовлетворен. Застройщик подал апелляцию, но проиграл. Тем временем аналогичные судебные процессы продолжаются. В Московском районном суде появилось порядка 15 новых дел по выходу из ЖСК «Гранит».   

«Л1» не единственная компания, с которой пришлось судиться за право выхода из кооператива. Например, руководство ЖСК «Альпийская деревня» пыталось договориться с пайщиком. Но вопрос пришлось решать все равно через суд.   

ЖК «Альпийская деревня». Фото с сайта застройщика IMD Group

В результате, было подписано мировое соглашение, где стороны согласовали этапы выплаты денег бывшему пайщику. Казалось бы, проблема решена. Но далее застройщик начал оттягивать выплаты.

Юристам пайщика пришлось пригрозить кооперативу исполнительным листом и принудительным взысканием средств.

Разумеется, компании было невыгодно подобное решение вопроса, поэтому пайщик получил все деньги, даже без каких-либо санкций.   

К чему готовиться пайщикам О2 Development   

Еще одна не безызвестная компания О2 Development славится своими долгостроями. Один из них – ЖК «Силы природы» в Мурино. Сейчас ведется подготовка к судебному разбирательству с ЖСК «Муринская 1», который строит этот комплекс.

Пока не понятно, какую позицию займет руководство ЖСК, но Устав этой организации похож на Устав «Гранита» в части санкций по выходу из кооператива. То есть, рассмотрение заявления пайщика, поданного сейчас, будет рассматриваться в следующем финансовом году.

Также, скорее всего, пайщикам не получится вернуть вступительный взнос. Так что, если дело дойдет до суда, они будут длится долго, предупреждают юристы.   

ЖК «Силы природы»


Можно и без суда 

Одной из крупнейших компаний, которая работают по схеме ЖСК, – ГК «ЦДС». Застройщик нередко нарушает сроки сдачи своих объектов. Правда, пока ни один пайщик не обратился в суд.

Застройщику удается найти компромисс с покупателями и урегулировать конфликтные ситуации.

К тому же, вновь выводимые объекты и корпуса уже строящихся ЖК ГК «ЦДС» уже реализует в рамках 214-ФЗ по договорам долевого участия. 

Эксперты говорят, что постепенный отказ застройщиков от схемы ЖСК связан с тем, что контроль за работой кооперативов ужесточается. Однако с точки зрения ответственности перед пайщиками ситуация пока никак не меняется.

Для того, что выйти из ЖСК, необходимо написать заявление о своем намерении подать его в правление ЖСК.

Затем, заявление рассматривается правлением, а затем еще и выносится на рассмотрение общего собрания кооператива. Главное, определить, как и когда будут возвращены паевые взносы. Но стоит учитывать, что в каждом ЖСК устанавливаются свои правила выхода из кооператива.

Так что, пожалуй, главный совет от юристов – внимательно читать документы, прежде чем покупать жилье по схеме ЖСК.

Источник: https://living.ru/znanie/zhsk-kak-rastorgnut-dogovor-i-vernut-dengi/

Адвокат-online
Добавить комментарий