Возврат задатка по предварительному договору купли продажи

Мнение эксперта: как вернуть аванс по предварительному договору купли-продажи недвижимости Restate.ru

Возврат задатка по предварительному договору купли продажи

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Евгений Страхов рассказывает о проблемах, которые возникают у покупателей после перечисления аванса и срыва сделки. Как и всегда, наши возможности – в наших руках; внимательно читайте соглашение и соотносите правовые последствия с инструкцией в на портале Restate.ru.

Экспертное мнение, Законы о недвижимости

Читать нас в Яндекс.Новостях

Знакомо ли вам то томительное ожидание, когда квартира мечты уже ждет вас на горизонте? Безусловно, это лучший вариант, созданный когда-то девелопером или самой судьбой именно для вас.

Вы заключаете соглашение с риэлтором и продавцом, перечисляете деньги, уже почти получаете одобрение ипотечного кредита…

как вдруг что-то идет не так, например, ваш бдительный риэлтор замечает существенные недостатки объекта, проблемы с его будущим оформлением, а то и просто подозрительные признаки нечестной игры. Мнение продавца об оптимальной цене меняется, или, что куда хуже, меняются ваши финансовые возможности.

Это досадно, но однажды нечто подобное может случиться с любым покупателем жилья. Чтобы не зайти в своих чаяниях так далеко, нужно соблюдать осторожность (и еще несколько инструкций, написанных для осторожных покупателей).

Но если с вами это уже случилось, вы вскоре поймете, что кроме времени и надежд, потраченных на сделку, вы инвестировали в нее еще и деньги, перечислив аванс (или все-таки задаток?) несостоявшемуся продавцу.

И если время утеряно безвозвратно и надежды погублены, возвращение денег – вопрос куда более насущный. И здесь все может быть непросто, в зависимости не только от ваших действий, но и от мелкого шрифта в ваших соглашениях с продавцом.

Эксперт по правовому сопровождению сделок с недвижимостью расскажет, в каких случаях вам могут отказать в возврате денег, и как сделать так, чтобы возврат прошел без юридических проблем.

Независимый эксперт, юрист по недвижимости Евгений Страхов:

Согласно сформировавшейся в России практике совершения сделок с недвижимостью, перед заключением договора купли-продажи продавец и покупатель часто заключают предварительный договор.

Предметом такого договора являются взаимные обязательства продавца (агентства недвижимости, представляющего продавца) и покупателя заключить основной договор купли-продажи выбранной покупателем недвижимости в срок и на условиях, устанавливаемых таким договором.

Этот договор называется сторонами по разному: соглашение об авансе, соглашение о задатке, авансовый договор и т.п., но при наличии в нем взаимных обязательств заключить договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости он должен квалифицироваться как предварительный договор купли-продажи.

В основном, целью заключения подобных предварительных сделок, служит «закрепление» за покупателем объекта недвижимости на определенный договором срок.

Обычно при заключении предварительного договора, в подтверждение серьезности своих намерений, покупатель передает продавцу денежную сумму, называемую в договоре по разному (аванс, задаток, обеспечительный платеж и т.д.).

В дальнейшем по разным причинам договор купли-продажи сторонами может быть не заключен, а денежные средства, переданные покупателем продавцу, остаются у последнего. При этом зачастую продавец не горит желанием возвращать несостоявшемуся покупателю переданные средства. Покупателю приходится задуматься, как вернуть свои деньги.

Понятно, что при отказе продавца возвратить деньги без обращения в суд не обойтись. Но самостоятельно разобраться в хитросплетениях законодательства незадачливому покупателю будет нелегко. И тут наступает черед юриста. Как гласит старинная пословица – «что написано пером, того не вырубишь топором».

Основой для выработки юристом правовой позиции в суде по требованию о возврате аванса является заключенный между сторонами договор.

https://www.youtube.com/watch?v=a7c-t1VBomw

При рассмотрении такого дела суд должен разобраться, какой договор по его гражданско-правовой квалификации заключили продавец и покупатель, в качестве чего была передана покупателем продавцу денежная сумма (аванса, задатка, иного обеспечения), проанализировать условия заключенного договора, применить нормы закона, подлежащие применению в данном случае, и вынести решение о взыскании с продавца уплаченной денежной суммы, или об отказе покупателю в ее взыскании, если для этого имеются правовые основания.

Рассмотрим некоторые ситуации, возникающие при возврате переданных продавцу денежных сумм. При этом, стоит обратить внимание, что к нормам закона о передаче задатка по предварительному договору (как об одном из видов платежей), суды общей юрисдикции и арбитражные суды применяют разный подход.

Эти различия состоят главным образом в том, что суды общей юрисдикции, рассматривающие споры между гражданами, а также между гражданами и юридическими лицами, в основном, считают возможным обеспечение предварительного договора задатком, в то время как арбитражные суды считают, что задаток не может передаваться по предварительному договору или обеспечивать выполнение обязательств по такому договору.

Соответственно, эти правовые позиции влияют на исход дела по возврату задатка, переданного по предварительному договору.

Ситуация 1:

Стороны заключили предварительный договор, указав, что в течение 1 месяца после его заключения они обязуются заключить основной договор купли-продажи. Покупатель передал продавцу денежную сумму, которую стороны назвали авансом.

В дальнейшем срок договора истек, стороны не заключили договор купли-продажи, аванс остался у продавца.

С истечением срока, указанного в предварительном договоре, обязательства продавца и покупателя, предусмотренные предварительным договором, прекратились,

переданная денежная сумма в виде аванса с момента прекращения предварительного договора является необоснованным обогащением продавца и подлежит возврату покупателю.

В основном при возврате аванса, переданного по предварительному договору, суды применяют правовую позицию, согласно которой при незаключении сторонами договора купли-продажи аванс всегда подлежит возврату.

Ситуация 2:

Стороны заключили предварительный договор, указав, что в течение 1 месяца после его заключения они обязуются заключить основной договор купли-продажи. Покупатель передал продавцу денежную сумму, которую стороны назвали задатком.

При этом, стороны установили, что в случае не заключения договора купли-продажи по вине покупателя, задаток остается у продавца, а в случае не заключения договора по вине продавца, продавец возвращает покупателю задаток в двойном размере. Месяц прошел, стороны не заключили договор купли-продажи, задаток остался у продавца.

В этом случае у арбитражного суда и суда общей юрисдикции может проявиться разный подход к возврату такого задатка. В рассматриваемой ситуации

суд общей юрисдикции может выяснить, какая из сторон виновна в не заключении договора купли-продажи, и в случае установления вины той или иной стороны, принять соответствующее решение.

Арбитражный суд в аналогичной ситуации вряд ли будет устанавливать вину в не заключении договора и взыщет задаток с продавца, руководствуясь в том числе арбитражной практикой о незаконности обеспечения задатком предварительного договора.

Ситуация 3:

Иные последствия могут возникнуть в случае, если по предварительному договору продавец получил сумму денег, не являющуюся ни авансом, ни задатком, которая была передана покупателем в качестве иного, не предусмотренного законом способа обеспечения обязательства, согласно п.1 ст.329 Гражданского кодекса РФ (например «обеспечительный взнос»). Обычно стороны устанавливают последствия передачи такого обеспечительного взноса в случае не заключения основного договора по вине продавца или покупателя, или наступления иных обстоятельств. В этой ситуации суд может применить условия, предусмотренные договором, о судьбе такого обеспечительного взноса, если будут установлены вина стороны договора или иные обстоятельства, являющиеся основанием для возврата суммы покупателю или удержания ее продавцом.

При заключении предварительного договора нужно помнить, что согласно п.6 ст.429 Гражданского кодекса РФ, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, ни она из сторон не направит другой стороне письменное предложение о заключении договора купли-продажи или он не будет заключен, обязательства сторон по предварительному договору прекращаются автоматически.

Поэтому в тех случаях, когда по такому договору передавались какие-либо денежные суммы и обязательства по нему прекратились согласно п.6 ст.429 ГК РФ, вину в не заключении основного договора установить практически невозможно, поскольку нет доказательств того, что покупатель или продавец уклонялись от его заключения.

В связи с этим переданные денежные суммы, вне зависимости от их правовой квалификации (аванс, задаток, обеспечительный взнос) подлежат возврату покупателю как неосновательное обогащение.

Как видно, примеров ситуаций, когда покупатель и продавец не могут достичь результата своих предварительных договоренностей в виде заключения договора купли-продажи, может быть много.

В связи с этим, в целях защиты прав как продавца, так и покупателя, при заключении предварительного договора купли-продажи необходимо тщательно подходить к формулировкам, в том числе к условиям договора о передаче и возврате денежных средств.

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.restate.ru/material/mnenie-eksperta-kak-vernut-avans-po-predvaritelnomu-dogovoru-kupliprodazhi-nedvizhimosti-158271.html

Можно ли вернуть деньги по предварительному договору купли-продажи квартиры

Возврат задатка по предварительному договору купли продажи

Предварительный договор купли-продажи квартиры может содержать, например, условие о том, что контрагенты заключат в будущем договор купли-продажи конкретной квартиры по конкретной цене и в конкретный срок. Как вернуть деньги по предварительному договору покупки квартиры, если сделка не. Задаток по предварительному договору купли продажи квартиры • 1 ответ адвоката, категория.

Отношения между сторонами при покупке жилой недвижимости фиксируются договорами разных типов. Когда стороны согласовали цену продажи, они заключают договор первого типа — предварительный, авансовый или задатка.

Покупатель вносит оговоренный аванс или задаток, и стороны приступают к сбору и проверке документов. Когда пакет документов готов, можно переходить к подписанию договора второго типа, купли-продажи.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:.

Авансовый платеж часто становится причиной развития конфликтной ситуации: при срыве сделки покупателем продавец обычно пытается удержать деньги.

Можно ли вернуть аванс за квартиру?

Покупатель после передачи аванса или задатка прекращает поиски подходящей недвижимости и получает время на сбор всей суммы денег, а продавец после получения денег останавливает просмотры квартиры.

Обе стороны спокойно готовятся к завершению сделки.

При этом продавец обычно полагает, что сумма, передаваемая ему потенциальным покупателем по договору первого типа, является гарантированным обеспечением того, покупатель выполнит обязательства и купит квартиру, подписав основной договор.

И если покупатель откажется от покупки, то авансовый платеж продавец в качестве компенсации всегда может оставить себе. Это мнение является ошибочным. Разберемся, как вернуть аванс за квартиру у риэлтора. Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа.

И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке. А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.

Новое в журнале Правовед.ru

Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена. Первоначальный платеж в форме задатка создает обязательства для обеих заключающих соглашение сторон.

Покупатель , в итоге не купивший квартиру, внесенную в качестве задатка за нее сумму вернуть не сможет — деньги останутся продавцу.

Если же продавец после получения задатка найдет более выгодного покупателя, то, по закону, он обязан вернуть удвоенную сумму полученного задатка.

Кроме того, пострадавшей стороне дано право требовать покрытия убытков, понесенных ею при срыве сделки.

А вот если в оговоренные сроки не состоялась сделка, подготавливаемая авансовым договором, у покупателя появляется право вернуть задаток по предварительному договору.

Возврат авансовой суммы регламентирован статьями и Гражданского кодекса. Причем при уклонении продавца от возврата речь уже может идти о необоснованном использовании им чужих денежных средств и, соответственно, об уплате штрафных санкций.

Процентная ставка при этом будет определяться действующей на момент исполнения обязательства учетной банковской ставкой. Возмещения понесенных при нарушении договоренностей покупателем убытков может потребовать и продавец.

Это право дано ему статьями и Гражданского кодекса. Так как закон не предоставляет продавцу оснований для удержания авансовой суммы, дела по ее возврату рассматриваются в суде.

Продавцы в лице риэлторов при этом пытаются отстаивать свои интересы двумя способами:.

Судьями подобные аргументы всерьез не рассматриваются. Тем более что включение в авансовый договор положений об ответственности сторон, аналогичных положениям договора о задатке, противоречит законодательным нормам статья и Гражданского кодекса. Подведем итог.

  • Как сделать чтобы мелкотня отьебалась
  • Если дело так и не дошло до подписания основного договора, то обязательства сторон, предусмотренные авансовым договором, прекращаются, а уплаченная авансовая сумма, согласно статье Гражданского кодекса, возвращается покупателю-истцу — независимо от того, кто виновен в срыве сделки. Если о возвращении задатка в досудебном порядке продавец не желает даже слушать, то отстаивать свои права несостоявшемуся покупателю придется в суде.

    Судебная практика включает два подхода к рассмотрению подобных дел.

    Какой из подходов выберет суд? Судья учтет в буквальном смысле все: от условий подписания предварительного договора до соблюдения его сроков.

    Поэтому так важно уделять максимум внимания изучению предлагаемого к подписанию предварительного договора. Задаток продавцу — это подтверждение серьезных намерений покупателя, гарантия того, что сделка состоится.

    Предоставляя часть суммы вперед по официальному договору, покупатель многое выигрывает.

    Инструкция как правильно ходить скандинавской ходьбой

    Покупатель может и потерять деньги : если от сделки ему вдруг захочется отказаться по собственной прихоти, продавец имеет полное право не возвращать ему средства. Другое дело — наличие объективных причин, из-за которых покупатель отказывается от сделки.

    В таком случае он может получить деньги обратно, если это было предусмотрено договором. Любая сделка между продавцом и покупателем должна быть подкреплена договором.

    По сложившимся юридическим нормам, задаток передается после оформления предварительного договора с указанием стоимости квартиры, суммы задатка, пожеланиями и требованиями сторон, например с требованием выписки всех ранее проживавших в помещении людей.

    В нем же необходимо указать, в каких случаях может быть возвращен задаток.

    Обычно указываются обстоятельства, которые могут помешать совершению сделки по причинам, которые не зависят от сторон, планирующих ее совершить, а именно:.

    Задаток может быть возвращен и в случае согласия обеих сторон до начала сделки прекратить все обязательства, то есть, решение одной стороны не продавать, и решение другой стороны — не покупать помещение.

    В таком случае дело можно уладить мирно, без разногласий.

    Как вернуть задаток по предварительному договору

    Если дело дойдет до суда, то там могут потребовать вернуть задаток в двойном размере, если договор сорвется по вине продавца, не выполнившего свои обязательства, прописанные в предварительном договоре.

    Ну а если обязательства не выполнит сам покупатель, например, решив купить другую квартиру или потратить деньги иначе, суд, скорее всего, не потребует от продавца вернуть средства, поскольку сам продавец окажется в этом случае стороной потерпевшей.

    Договор задатка оформляется в двух экземплярах. Он будет иметь большую юридическую силу в случае нотариального оформления. Хотя законодательство не обязывает заверять этот документ у нотариуса, без его печати будет труднее доказать силу документа.

    Кроме договора, составленного обеими сторонами, продавец также пишет расписку о получении средств, с указанием суммы задатка, паспортными данными сторон, датой предварительной сделки и ее цели.

    Если расписка составляется на компьютере, ее обязательно нужно заверить у нотариуса , поскольку напечатанный документ даже с имеющейся подписью — не самое лучшее доказательство в суде.

    Если нет нотариуса, желательно обмениваться деньгами и распиской в присутствии посторонних свидетелей не из числа близких. Предварительно он может выслать продавцу письменную претензию с требованием вернуть средства к определенному сроку, до передачи дела в суд.

    Исковое заявление с объяснением причин обращения и требований к ответчику направляется в судебные органы по месту регистрации продавца. Надо сказать, что даже при отсутствии договора покупатель может рассчитывать на положительное решение суда.

    В й статье Гражданского кодекса Российской Федерации написано, что в случае признания основного обязательства в данном случае самого предварительного договора недействительным, недействительными будут и обеспечивающие этот договор обязательства.

    Если сделку признают недействительной, стороны обяжут возвратить первоначальным владельцам, все полученное по этой сделке. Это касается и задатка, который таковым уже считаться не будет.

    Задаток по предварительному договору купли продажи квартиры

    Правда, не стоит надеяться на возврат суммы в двойном эквиваленте, вероятнее всего суд признает факт получения продавцом суммы задатка признаком неосновательного обогащения и потребует вернуть деньги, указанные в расписке.

    Совсем другое дело, если условия передачи задатка и сама расписка были нотариально заверены.

    В таком случае суд может потребовать возврата средств несостоявшемуся покупателю в двойном размере, но для этого ему еще нужно доказать несоблюдение продающей стороной требований, написанных в предварительном договоре.

    Если у вас остались какие-либо вопросы или вам требуется помощь в подготовке искового заявления в суд о возврате задатка за квартиру, то напишите об этом в форме ниже. Наш дежурный юрист готов оперативно вам помочь.

    Продавец при этом рассчитывает вернее ему так кажется , что если покупатель откажется от покупки квартиры, он сможет присвоить уплаченные в виде аванса деньги как компенсацию за срыв сделки.

    При этом в договоре аванса сторонами прямо указывается- если сделка купли-продажи квартиры сорвалась по вине покупателя, то аванс переходит в собственность продавца.

    Однако стороны не учитывают, что договор о внесении аванса без заключения договора купли-продажи основного договора не является основанием для возникновения денежных обязательств.

    Иными словами договор об авансе- это всего лишь своего рода приложение к договору купли продажи квартиры. Что может и чего не может аванс Кардинальная ошибка продавцов квартир состоит в том, что они путают задаток с авансом.

    Как оформляется возврат задатка за квартиру?

    Как вернуть задаток по предварительному договору? Будьте внимательны, подписывая документы о передаче аванса! Во время подписания договора о передаче аванса продавцу, убедитесь, что в этом документе указаны следующие данные:.

    Чтобы свести к минимуму все возможные риски, связанные с предварительным договором, он должен в обязательном порядке подписываться обеими сторонами.

    Кроме того, составление документа лучше доверить опытному юристу, который должен присутствовать на процедуре подписания соглашения.

    Предварительный договор купли-продажи квартиры может содержать, например, условие о том, что контрагенты заключат в будущем договор купли-продажи конкретной квартиры по конкретной цене и в конкретный срок.

    К такому договору прилагается дополнительное соглашение о задатке, гарантирующее выполнение данных условий в полной мере.

    Если продавец продолжает удерживать задаток после прекращения действия предварительного договора, то реализацию получают нормы о необоснованном обогащении. Попутно начисляются проценты за пользование чужими средствами.

    По иску будет принято, скорее всего, положительное решение. К иску прилагаются все документы, подтверждающие факт, что деньги были переданы и получены по обоюдному согласию. Как вернуть задаток? Такой вопрос может возникнуть как у покупателя недвижимости, так и у продавца. Далеко не всегда возврат денег проходит безболезненно для другой сторон сделки.

    Ведь рушатся все планы! А порой происходит потеря денег и времени. Задача возвращения задатка может возникнуть как у покупателей, если они нашли недвижимость, более подходящую для себя, так и у продавцов — если они передумали продавать.

    Ремонт ниссан тиида своими руками видео

    Если стороны называют задатком платеж, переданный просто по расписке — это и не задаток вовсе. И можно вернуть задаток в двойном размере.

    И вы сможете рассчитывать только на получение переданной суммы. Поэтому, прежде чем решится вернуть задаток, необходимо изучить подписанные документа.

    Только тогда вы сможете ответить на вопрос — как вернуть задаток. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

    В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

    Источник: https://tyqrfk.xn--96-dlchg4alkfbd.xn--p1ai/article-228.php

    Как вернуть задаток: по расписке и предварительному договору

    Возврат задатка по предварительному договору купли продажи

    Задаток является очень важной составляющей договора купли-продажи недвижимости, так как именно внесение аванса будущим собственником означает действительные намерения о покупке.

    В случае непредвиденных обстоятельств или появления более выгодного предложения возникает необходимость в возврате денежных средств, но существуют юридические особенности сделки, которые могут воспрепятствовать такому повороту событий.

    Можно ли вернуть задаток за квартиру?

    Согласно нормам гражданского законодательства, задаток не возвращается при условии нарушения покупателем условий заключенного между сторонами договора. При этом отмечается, что если покупатель или продавец не виноваты в случившемся, то задаток необходимо вернуть в полном объеме без каких-либо переплат.

    Обычно задаток возвращается в случае:

    • Разрушения дома;
    • Признания жилья аварийным;
    • Причинение дому вреда как людьми, так и вследствие различного рода катастроф;
    • При срыве альтернативных сделок и т.д.

    Объективными обстоятельствами возврата задатка является отсутствие вины ее участников в срыве договоренностей.

    Возврат задатка

    При расторжении договоренности между продавцом и покупателем сумма задатка и вообще вопрос о его возвращении зависят от множества индивидуальных факторов, в рамках которых складываются такого рода правоотношения.

    По инициативе покупателя

    Сделка в любой момент может сорваться, однако при независящих от воли сторон обстоятельств, возвращение задатка должно производиться всегда.

    Непредвиденными обстоятельствами в таком деле могут считаться:

    • Отказ банковской организации в выдаче ипотечного кредита в счет которого должно было быть заключение договора купли-продажи;
    • Срыв реализации недвижимости покупателя, если оформление происходило в виде альтернативной сделки;
    • Предоставление заведомо ложных сведений о недвижимости продавцом;
    • Плохая работа риэлторского агентства, заключающаяся в недобросовестном исполнении своих обязанностей;
    • Смерть покупателя, если в договоре не прописаны обстоятельства, позволяющие закончить сделку наследникам;
    • Болезнь близкого члена семьи, требующая дорогостоящего лечения т.д.

    Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

    В случае, если сделка расторгается по вине продавца недвижимого имущество, обычно возвращается двойная ставка от полученных денежных средств.

    При отсутствии положения о двойном размере выплат при нарушении договора продавцом, он возвращает только полученную сумму.

    По инициативе продавца

    Как показывает практика, продавцы редко отказываются от реализации недвижимости, так как именно продажа выступает главной целью заключения договора.

    Однако и в таких ситуациях могут происходить случаи, приравнивающиеся к непредвиденным обстоятельствам:

    • Разрушение жилого дома в следствие природных катаклизмов, а равно и человеческой ошибки;
    • Пожар, а равно и любая другая порча внешней и внутренней отделки квартиры;
    • Возникновение претензий третьих лиц, о которых не было известно ранее, чаще всего это происходит с унаследованной недвижимостью и прочее.

    Если произошло какое-либо происшествие и возможности приобрести жилье не осталось, всегда можно договориться с продавцом полюбовно, просто попросив вернуть деньги.

    Возврат задатка, внесенного по предварительному договору купли-продажи

    Задаток, отданный или полученный по предварительному договору в большинстве случаев признается авансом и не подлежит возврату.

    При этом существует несколько способов возвращения задатка за квартиру покупателю:

    1. Обращение в суд, который установит правомерность предъявляемых требований.
    2. Мирное соглашение между сторонами, если каждый из участников договора настроен на диалог.

    Судебные органы являются последней инстанцией, однако следует учесть, что вероятность выигрыша в таком процессе оставляет 50%, т.к. разные суды воспринимают задаток или аванс по-разному.

    Чем отличается предварительный договор купли-продажи от обычного?

    Предварительный договор заключается в случае, если обе стороны нацелены на продажу и покупку недвижимости. Обычно в нем указывается период, в течение которого должен быть заключен стандартный договор с указанием всех особенностей и нюансов сделки.

    В случае, если в установленное предварительным соглашением время никто из сторон не способствовал направлению уведомления о желании заключить полную сделку, то договор считается завершенным. При этом уплаченный аванс остается у продавца, и покупатель теряет возможность его возврата без указания непредвиденных обстоятельств.

    Способы возврата

    В случае, если обеим сторонам удалось договорить о судьбе денежных средств, то каждый получает именно то, что было у него до начала процесса сделки. Причин мирного разрешения может быть масса, от отсутствия реальной возможности приобретения жилья, до нового предложения покупателю или продавцу.

    Если договориться не удается, суд разрешит спорную ситуацию на свое усмотрение.

     При этом, судебные издержки могут составлять гораздо большую сумму расходов, чем потерянные денежные средства по незаключенной сделке, так как:

    • Существует необходимость участия юристов;
    • Госпошлина формируется из стоимости предъявляемого искового заявления;
    • Могут потребоваться дополнительные расходы на специалистов и экспертизы.

    Прежде чем подавать исковое заявление в суд, необходимо удостовериться в рентабельности судебного разбирательства, а также реальных шансов одержать победу.

    Случаются ситуации, при которых составляется только расписка о получении денежных средств без заключения какого-либо предварительного договора. В таком случае, при нежелании возвращать средства, покупатель должен обратиться в суд по истечению срока действия передачи.

    Расписка является способом заключения договора о передаче некой суммы в пользование другому лицу, без указания ее назначения. При таких обстоятельствах суды принимают сторону покупателя и обязывают продавца вернуть все полученные им деньги.

    Правовые последствия возврата задатка по предварительному договору сторон в судебном порядке

    Основным последствием возврата задатка через суд является расторжение договора, однако, для каждой стороны может наступить индивидуальный исход в зависимости от решения суда.

    Суд может вынести решение только в пользу какой-либо одной из сторон, участвующих в процессе, поэтому в итоге разбирательства остается лишь один победитель:

    • В случае победы задаткодателя, задаткополучатель обязан вернуть все полученные им денежные средства в полном объеме, либо в объеме, указанном в договоре, и дополнительно оплатить все расходы на судебное разбирательство;
    • Если решение суда осталось за задаткополучателем, то несостоявшийся покупатель жилья, теряет отданные деньги, а также остается без возмещения расходов.

    Задаток является предварительным этапом заключения договора купли-продажи, поэтому при его оформлении следует учитывать не только возможные риски, но и верность своего решения. Без особых обстоятельств, вернуть уплаченные деньги практически невозможно, т.к. в большинстве случаев суды встают на сторону более пострадавшей стороны – продавца.

    Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

    Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

    Источник: https://urmetr.com/kvartira/pokupka/kak-vernut-zadatok

    Вс рф разъяснил, как вернуть залог, если покупка не состоялась

    Возврат задатка по предварительному договору купли продажи

    Практически ни одной серьезной и дорогостоящей покупки граждане сегодня не совершают без залога. Это касается в первую очередь приобретения квартир, дач, автомашин, земельных участков.

    Риелторы и продавцы-консультанты сами советуют покупателю для уверенности, что понравившийся товар не “уйдет”, заключить предварительный договор купли-продажи и внести некую сумму в виде залога. А если в итоге покупка не состоялась? Проблемы с возвратом залогов, как утверждает судебная статистика, – весьма распространенная тема споров.

    ВС объяснил, кто решает судьбу заграничного имущества при разводе

    Поэтому разъяснение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, кто, кому, когда и на основании каких законов должен возвращать залог за несостоявшееся приобретение, может помочь многим настоящим и будущим покупателям.

    В нашем случае в 2017 году в городской суд обратился житель Подмосковья с иском к некому гражданину о возврате денег. В иске сумма – почти 162 тысячи долларов – названа “необоснованным обогащением”. Кроме того, истец попросил еще и проценты за пользование этими деньгами в течение семи лет. Здесь получилось больше 82 тысяч долларов.

    История иска такова. Один гражданин решил купить часть жилого дома у его собственника. Продавец и покупатель заключили предварительный договор.

    В этом договоре было сказано, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор купли-продажи в течение года с момента подписания предварительного договора.

    “Во исполнение принятых на себя обязательств” истец заплатил ответчику почти 162 тысячи долларов. Но покупка жилья так и не состоялась, предварительный договор прекратил свое действие, однако залог продавец не вернул.

    В городском суде хозяин так и не проданного жилья свой отказ возвращать деньги объяснил просто: срок исковой давности (три года) по такому требованию прошел.

    В общем, раньше надо было требовать деньги, а сейчас время упущено. Но суд исковые требования несостоявшегося покупателя удовлетворил.

    Областной суд с таким решением согласился, правда, сумму взысканных процентов уменьшил почти наполовину.

    Ответчик с таким решением не согласился и пошел дальше и выше – в Верховный суд РФ. Там дело затребовали, изучили и отменили все принятые по спору о возврате залога решения. По мнению Верховного суда, местные суды “допустили нарушения”.

    Из материалов дела видно, что предварительный договор купли-продажи стороны подписали еще в 2010 году. И в течение 2011 года должны были подписать основной договор. Часть дома на продажу оценили в 192 тысячи долларов. По предварительному договору покупатель заплатил сумму, эквивалентную 162 тысячам долларов.

    Первая инстанция решила: раз обязательства по предварительному договору не выполнены и основной договор так и не подписан, то залог надо вернуть. Апелляция, уменьшая проценты за “пользование чужими денежными средствами”, посчитала: раз гражданин подал иск в 2017 году, вернуть ему проценты надо только за три предыдущих года.

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ заявила, что с такими решениями не согласна.

    ВС разъяснил, как победить застройщика, сдавшего жилье с дефектами

    И вот почему. По Гражданскому кодексу (статья 1102), если человек без правовых актов или сделок приобрел имущество за счет другого человека, которого назвали потерпевшим, то это имущество “необоснованно приобретенное”. И его надо вернуть. Из материалов дела видно, что заплаченные по предварительному договору деньги – это задаток.

    В статье 308 Гражданского кодекса говорится, что задатком “признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения”.

    В следующей статье Гражданского кодекса (381) сказано, что при прекращении обязательств до начала исполнения договора по соглашению сторон или если его невозможно исполнить (статья 416) задаток надо вернуть.

    А вот если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Но в том случае, когда за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана его вернуть в двойном размере.

    Это же сказано и в том договоре, который стороны подписали.

    Если сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток ему не вернут

    По мнению Верховного суда РФ, местные суды, начиная рассматривать спор, должны были установить, кто несет ответственность за то, что основной договор купли-продажи не был заключен в оговоренный срок. Почему-то этого не сделали ни городской, ни областной суды.

    Кроме этого, суды первой и апелляционной инстанций в нарушение закона не дали оценку доводам и доказательствам продавца, что основной договор не заключили по вине покупателя. Продавец жилья еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.

    В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено.

    Источник: https://rg.ru/2021/11/05/vs-rf-raziasnil-kak-vernut-zalog-esli-pokupka-ne-sostoialas.html

    Задаток по предварительному договору купли-продажи недвижимости

    Возврат задатка по предварительному договору купли продажи

    Первым моментом, о котором необходимо рассказать с точки зрения нарушений прав сторон договора, является задаток, под которым следует понимать денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон другой стороне, в счет причитающихся платежей по договору, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

    Задаток является одним из способов обеспечения обязательств, наряду с которым используются «гарантийный взнос», «обеспечительная сумма» и другие, которые передаются при подписании предварительного договора купли-продажи в обеспечение исполнения обязанностей по заключению основного договора.

    Нередко при заключении предварительного договора и передаче задатка получается так, что срок предварительного договора истекает, но ни одна из сторон не изъявляет волю на заключение основного договора. Соответственно, либо продавец не возвращает задаток, либо вообще отказывается его вернуть.

    В подобных ситуациях прекращаются обязательства, предусмотренные предварительным договором на основании пункта 6 статьи 429 действующего Гражданского Кодекса РФ.

    Поскольку у продавца отсутствуют законные основания для удержания переданной покупателем суммы, то в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, он обязан возвратить покупателю сумму задатка, которая, по сути, является неосновательным обогащением.

    Однако не все продавцы идут на переговоры и отдают задаток по предварительному договору купли-продажи, боясь наказания и понимая все перспективы судебного разбирательства.

    Для других же судебное решение является единственным основанием для возврата денег покупателю.

    Есть и такие продавцы, в отношении которых действенным стимулом вернуть деньги, является обращение в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по статье 159 Уголовного Кодекса РФ.

    Основная схема мошенничества

    Поскольку с 2009 года регистрирующий орган – Федеральная регистрационная служба РФ при совершении сделки не стала изымать у старого собственника Свидетельство о государственной регистрации права собственности и ставить на нем отметку о погашении, то подобная практика привела к росту случаев получения задатков за уже проданные квартиры. Таким образом, законодательное новшество обернулось новой схемой мошенничества с недвижимостью.

    Как себя обезопасить

    Для того чтобы обезопасить себя, покупатель, при передаче задатка продавцу, должен помнить:

    • Не следует передавать задаток в слишком большом размере;
    • Внимательно изучить представленные продавцом документы на объект недвижимости, поскольку не исключена возможность предоставления поддельных документов;
    • Необходимо заблаговременно получить выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество, благодаря которой можно убедиться в истинности документов. В случае возникновения спора, суд будет исходить из добросовестности лица, получившего выписку. Кроме того, единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость является государственная регистрация, которая может быть оспорена исключительно через суд.

    Выписку из ЕГРП можно получить в территориальном органе регионального управления ФРС по субъекту Федерации, написав заявление и уплатив государственную пошлину в установленном размере.

    Как правило, выписка предоставляется через 5 рабочих дней, равно, как и мотивированный отказ в этом с указанием причин. Если реестр прав на недвижимое имущество ведется на электронном носителе, то информация предоставляется заявителю не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем обращения.

    Кто имеет право?

    Иногда возникают ситуации, при которых установить собственника недвижимого имущества затруднительно, например, если продавцом выступает наследник, право собственности которого возникает с момента открытия наследства независимо от государственной регистрации.

    При этом наследник может представить Свидетельство о праве на наследство, проверить подлинность которого практически невозможно, поскольку нотариусы, оформившие наследство, на контакт идут неохотно, прикрывая свои действия «нотариальной тайной». Поэтому единственным способом не быть обманутым продавцом-наследником является сравнение информации, указанной в Свидетельстве о праве на наследство с выпиской из ЕГРП.

    Таким образом, если в выписке указан наследодатель, то Свидетельство настоящее. Еще одним подводным камнем при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости в ситуации с наследством является то, что невозможно установить, сколько наследников приняли наследство, а сколько нет.

    Следовательно, если обнаружится наследник, принявший наследство, но не оформивший Свидетельство о праве на наследство, он может предъявить виндикационный иск на основании пункта 1 статьи 302 ГК РФ.

    Если имеет место злоупотребление

    Следующим риском при совершении сделок с недвижимостью являются ситуации, когда продавец пишет заявление об отказе от государственной регистрации после сдачи документов на регистрацию, требуя от покупателя дополнительной платы. Аналогичные ситуации случаются, когда оплата за недвижимость производится перед сдачей документов на государственную регистрацию.

    В данном случае целесообразно обратиться с исковым заявлением о признании права собственности на спорный объект недвижимости, аргументируя свою позицию тем, что договор купли-продажи, несмотря на отсутствие государственной регистрации, был подписан сторонами, а значит, их воля была выражена.

    В подписанном сторонами договоре определены существенные условия, в частности, цена недвижимости, которую заплатил покупатель. Следовательно, действия продавца являются злоупотреблением своими правами на основании статьи 10 ГК РФ.

    Кроме указанного искового заявления, можно предъявить иск о регистрации сделки, руководствуясь нормами пункта 3 статьи 165 Гражданского Кодекса РФ или иск о регистрации права собственности, на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

    Путаница в законах или пробелы в праве

    Тем не менее, предоставляя судебные способы защиты нарушенных прав, законодатель не учел того, что их реализация сопряжена со значительными трудностями, связанными, прежде всего, с позицией регистрирующего органа.

    Так, пункт 1 статьи 28 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установил, что «права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор имеет право отказать только по основаниям, указанным в абзацах 4,6,7,9,10,11 и 12 пункта 1 статьи 20 настоящего закона».

    Кроме того, в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным Законом.

    В связи с этим главная проблема заключается в том, что документы, необходимые для государственной регистрации, представляются главным образом продавцом. Это означает, что если продавец отзовет свое заявление о государственной регистрации права, то все представленные им документы возвращаются заявителю – продавцу, который уклоняется от прохождения государственной регистрации.

    В настоящее время отечественный рынок недвижимости является лакомым кусочком для тех, кто желает нечестно заработать, но зная некоторые нюансы и соблюдая определенные правила можно свести к минимуму возникновение возможных рисков, при совершении сделок с недвижимостью.

    Как вариант избегания рисков – обращение в положительно зарекомендовавшие крупные агентства недвижимости, которые не только имею опыт в сфере заключения различных сделок, но и используют в своей деятельности отработанные технологии их проведения, что позволяет крайне редко сталкиваться с серьезными случаями мошенничества.

    В любом случае лучше предупредить неправомерные действия контрагента, чем в дальнейшем отстаивать свои права в судебном порядке, тратя немало времени, сил и средств.

    Источник: https://zakon.ru/Blogs/zadatok_po_predvaritelnomu_dogovoru_kupli-prodazhi_nedvizhimosti/12877

    Адвокат-online
    Добавить комментарий