Взыскание неустойки за просрочку сдачи недвижимого имущества

Позиция ВС РФ vs судебная практика нижестоящих судов по снижению взыскиваемой с застройщиков неустойки

Взыскание неустойки за просрочку сдачи недвижимого имущества

Виталий Гензель

Директор направления “Налоги и право” Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

Практика применения положений об уменьшении неустойки при рассмотрении споров с участием застройщиков может кардинально измениться.

Причиной тому – позиция, изложенная недавно Верховным судом Российской Федерации (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38). Теперь при снижении заявленного размера неустойки на основании ст.

333 Гражданского кодекса суд будет обязан указать в решении мотивы, по которым он полагает, что уменьшение неустойки является допустимым.

Однако прежде чем углубиться в данное дело, следует вкратце описать текущую ситуацию в области долевого строительства и сложившуюся практику взыскания с застройщиков неустойки за нарушение сроков сдачи объекта.
 

Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома

Строительство нового многоквартирного жилья регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон № 214-ФЗ).

В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости.

На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой. Некоторые из таких покупателей не имеют собственного жилья и живут в съемных квартирах, уплачивая арендную плату.

Таким образом, для дольщиков важным обстоятельством является сдача жилья в срок без существенных задержек.

На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).

При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья.

В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет.

Это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства.

Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом для дольщика-гражданина неустойка рассчитывается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Данной нормой законодатель позволил дольщику компенсировать свои потери при срыве сроков передачи объекта строительства.

Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.

Особенности уменьшения неустойки судом

При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ).

Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника. Это касается и споров с застройщиком (п.

9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Кроме того, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что кредитор может получить необоснованную выгоду.

Таким образом, суд может снизить заявленную дольщиком неустойку только:

  • в исключительных случаях;
  • по заявлению должника (застройщика, ответчика);
  • если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
  • при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом суд должен учесть конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п.

73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 “О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств”, далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).

При этом самостоятельными основаниями для снижения неустойки не могут быть доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тяжелым финансовым положением, наличием задолженности перед другими кредиторами, наложением ареста на денежные средства или иное имущество и даже в связи с добровольным погашением долга на день рассмотрения спора и др.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют для него подобные нарушения. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам, валютных курсов и т. д.

). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 74-75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

С учетом этого суды должны исследовать вопрос исключительности рассматриваемого случая и допустимости уменьшения размера неустойки в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, имущественного положения истца и других обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки

Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно “резать” заявленную неустойку.

Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.

В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017). В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз.

В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).

Как видно, текущая судебная практика направлена против интересов дольщиков.

В рассматриваемом деле истцом-дольщиком была заявлена неустойка в размере 846 690, 45 руб. за период просрочки передачи ключей с 11 февраля 2016 года по 25 июля 2017 года.

Суд первой инстанции посчитал заявленную сумму завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и даже без соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика снизил неустойку за просрочку исполнения обязательств по ДДУ до 80 тыс. руб., то есть более чем в 10 раз (решение Промышленного районного суда от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-4979/2017).

При этом никакого обоснования и расчета суммы суд в своем решении не указал.

Коллегия судей апелляционной инстанции посчитала такое решение законным и обоснованным (апелляционное определение Самарского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу № 33-15592/2017).

С таким решением не согласился ВС РФ, отменив апелляционное определение и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38).

При этом Суд подчеркнул, что уменьшение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ при рассмотрении споров с застройщиком возможно в исключительных случаях и лишь по заявлению ответчика. Более того, в решении следует обязательно указать мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.


***

Позиция, изложенная в этом определении ВС РФ, может оказать положительное влияние на дальнейшую судебную практику в отношении обманутых дольщиков, так как она акцентировала внимание на указание мотивов именно судом.

Кроме того, пересмотренный апелляционной инстанцией судебный акт, мотивировочная часть которого в настоящее время еще не изготовлена, также окажет значительное влияние на позиции судов при разрешении данного вопроса, так как именно он выразит отношение судей к данным изменениям.

По моему мнению, после вынесения данного определения ВС РФ судебная практика может пойти по трем разным путям.

Положительный. Суды примут во внимание данное требование ВС РФ и в дальнейшем при снижении неустойки будут составлять мотивированное обоснование. В результате количество решений о снижении снизится.

Нейтральный. Суды сформируют универсальные мотивы снижения неустойки, которые можно будет указывать практически в любом деле, что не повлияет на сложившуюся судебную практику.

Отрицательный. Довод Суда о мотивах снижения неустойки останется без внимания нижестоящих судов, решения будут выноситься без учета позиции ВС РФ, что можно будет считать показателем несогласованности институтов судебной власти.

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/genzel/1228188/

Суд уменьшил неустойку за просрочку сдачи объекта долевого строительства

Взыскание неустойки за просрочку сдачи недвижимого имущества

В последние годы выросло число лиц, вступающих в долевое строительство, а также недобросовестных организаций-застройщиков, не выполняющих в сроки свои обязанности. Этим поспешили воспользоваться коммерческие предприятия, основной деятельностью которых стал выкуп у долевиков их прав на истребование неустойки и штрафа за данную просрочку.

Однако суды в ходе рассмотрения таких дел серьезно снижают размер неустойки, если истцом по делу выступает юридическое лицо, а не гражданин.

Например, в Татарстане такое решение принято арбитражным судом в июле 2018 года.

ООО «Народные юристы» подготовило и направило в АС Республики Татарстан иск к ООО «Жилой комплекс Победа». Третьим лицом по делу выступал Тогунов Д.А. Иск содержал требование о выплате неустойки в сумме 945 тыс. рублей за нарушение сроков сдачи жилья.

Суд принял уточнение к иску

В ходе судебного процесса Истец подал уточнение, в котором просил дополнительно к неустойке взыскать с Ответчика штраф в сумме 427 тыс. рублей. Взыскание штрафа, размер которого составлял половину предъявляемой к Истцу неустойки, предусмотрено законом (п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300-I).

Исходя из смысла указанного положения, требовать через суд назначение штрафа за нарушение прав потребителей возможно, так как данный штраф тесно связан с первоначальным требованием. Кроме того, аналогичный вывод сделан Пленумом ВС РФ в п. 46 Постановления от 28.06.

2012 № 17, в котором нашли отражение вопросы по делам, связанным со спорными моментами в отношениях с потребителями. Исходя из данных норм, суд заключил, что уточняющее заявление не повлечет изменение предмета иска и обстоятельств, явившихся основанием для обращения в суд.

В связи с чем, судья принял конкретизацию иска в части взыскания штрафа.

Неустойка возникла вследствие просрочки Ответчиком своих обязательств

В декабре 2015 г. Тогунов Д.А. вступил в долевое строительство двухкомнатной квартиры площадью 79 кв. м. Застройщиком жилого комплекса являлся Ответчик. В п. 3.3.3 договора долевого участия 31 декабря 2016 г. определено крайней датой для передачи объекта Тогунову Д.А.

Гражданин выплатил всю необходимую по договору сумму (на дату подписания договора — более трех млн. рублей), тем самым погасив все свои обязательства перед застройщиком.

Но Ответчик своевременно не передал квартиру Тогунову Д.А. Передача объекта состоялась лишь в январе 2018 г.

Так как застройщик нарушил срок, указанный в договоре, дольщик обратился к нему с претензией о выплате неустойки. Ответчик оставил ее без ответа.

Закон допускает передать права требования по договору другому лицу

Гражданин решил передать право требования неустойки за несвоевременно сданную в эксплуатацию квартиру, а также штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона № 2300-I, ООО «Народные юристы», о чем между ними в декабре 2017 г. был заключен соответствующий договор.

Стороны соблюли требование об уведомлении Ответчика о состоявшейся уступке, провели регистрацию договора в регслужбе.

В последующем Истец уже от своего лица направил письмо с требованием о выплате неустойки и штрафа, однако Ответчик не ответил на него. На этом основании Общество обратилось в суд за разрешением спора.

Правовое обоснование совершенных сторонами действий и выводы суда

Из ст. 309 ГК РФ следует, что взятые обязательства необходимо выполнять, как того требуют условия договора или закона.

Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. регулирует правила долевого строительства. В ч. 1 ст.

4 закона сказано, что лицо, возводящее объект, берет на себя обязательства по завершению строительства недвижимого объекта в оговоренный договором срок, а также, после оформления необходимых документов для ввода объекта в эксплуатацию, – по передаче объекта долевику. На долевика же возлагается обязанность по выкупу и принятию данного объекта недвижимости.

В срок, закрепленный договором, квартира не получена участником долевого строительства.

Передать право взыскания неустойки возможно по договору цессии (п. 1 ст. 382 ГК РФ). При этом нет необходимости получать одобрение кредитора, если об ином не условились стороны или не прописано в законе.

Как устанавливает п.1 ст. 384 ГК РФ, в процессе уступки весь объем прав первого кредитора, с сохранением всех условий договора, передается следующему кредитору. Это означает, что новый участник правоотношений вправе претендовать, в том числе, и на проценты за неисполнение обязательств второй стороной.

Уступить свои права можно только в том случае, если такая уступка не противоречит закону.

В ч. 2 ст. 11 Закона №214-ФЗ закреплено, что передать свои права по договору долевого участия возможно только тогда, когда дольщиком оплачена вся сумма по сделке, либо в процессе уступки остаток долга переводится на нового должника по правилам ГК РФ.

Суд обратил внимание участников процесса на то, что в отношении совершенной сделки по уступке прав не было возражений от сторон, и в суд с заявлением о ее незаконности никто не обращался.

Согласно ч. 2 ст.6 Закона №214-ФЗ нарушение указанного в договоре долевого участия срока сдачи объекта недвижимости влечет для застройщика обязанность выплаты дольщику неустойки. За каждый просроченный день начисляется неустойка в размере 1/300 от стоимости договора. Если просрочка возникла в отношении физического лица, то ее размер умножается в два раза.

Пропуск срока передачи объекта долевого строительства установлен судом, следовательно, третье лицо, а в дальнейшем и непосредственно Истец, были правомочны заявить о выплате неустойки.

Суд при определенных обстоятельствах может снизить размер неустойки

Из уточненного иска следовало, что Истец предъявляет ко взысканию неустойку в размере 945 млн. рублей и штраф в сумме 472 тыс. рублей. Ответчик просил суд уменьшить размер взыскиваемых сумм со ссылкой на ст.

333 ГК РФ, так как считал, что требование Истца не соответствует последствиям, наступившим из-за нарушения сроков сдачи объекта.

Обосновывая свою позицию, застройщик ссылался на среднюю цену арендуемого в данной местности жилья с подобными характеристиками в тот период, когда действовала просрочка. В подтверждение доводов суду были предъявлены соответствующие материалы.

Как следует из ст. 333 ГК РФ суд может снизить неустойку, если убедиться в ее несоразмерности насупившим неблагоприятным обстоятельствам. Если нарушением допустил предприниматель, то снизить неустойку суд вправе только при поступлении от него заявления об этом.

Данные нормы применимы и в отношении законной неустойки, о чем сказано Пленумом ВС РФ в п. 78 постановления от 24.03.2016 г. №7. В п. 80 документа также отмечено, что если к взысканию заявлены и штраф и неустойка, которые просит уменьшить нарушитель сделки, то суд исследует вопрос о соразмерности, учитывая всю заявленную ко взысканию сумму.

Общая цена иска с учетом уточнения составила 1,4 млн. рублей.

Суд определяет «разумность» неустойки

Проводя анализ соответствия требуемых сумм наступившим последствиям, суд руководствовался двумя моментами:

  • неустойка взыскивается в целях компенсации причиненного ущерба;
  • в процессе взыскания будут соблюдены интересы обеих сторон.

Также суд учитывал, что Истец относился к субъектам предпринимательской деятельности, чья работа была непосредственно связана с покупкой у граждан прав требования штрафных санкций с застройщиков. Целями такой покупки была подача исков в суд для принудительного взыскания выкупленных сумм.

По сути, Истец не является стороной правоотношений долевого строительства. Но приобретая права требования как новый кредитор, получал возможность взыскивать сумму штрафа в повышенном размере.

При этом новому кредитору были не важны негативные последствия просрочки сдачи построенного объекта.

Суд учел данную ситуацию и сделал вывод о том, что присуждение заявленной суммы приведет к получению истцом сумм без наличия на то веских оснований.

Предназначением построенного объекта являлось проживание в ней жильцов. Поэтому суд согласился с аргументами Ответчика о необходимости сравнения цены на аренду аналогичной недвижимости при определении общего размера штрафных санкций за просрочку.

Определяя сумму ко взысканию, суд принял во внимание расположение построенного объекта и аналогичной недвижимости, их удаленность от общественного транспорта, размер квартиры и планировку.

Из представленных Ответчиком материалов следовало, что аренда жилья с похожими характеристиками в месте расположения спорного объекта составляет не более 12 тыс. рублей в месяц.

Исходя из данной стоимости, суд рассчитал итоговую сумму ко взысканию в размере 156 тыс. рублей и принял решение о ее взыскании.

Суд отклонил доводы истца, касающиеся снижения неустойки

Суд не принял возражения Истца на заявление об уменьшении неустойки по следующим основаниям:

  1. Истец предъявил суду доказательства того, что стоимость аренды в городе сильно отличается. Аналогичное жилье передавалось в аренду как за 12 тыс. рублей в месяц, так и за 60 тыс. рублей. Суд не принял этот довод, ссылаясь на временное изменение рыночных цен на жилье, связанное с прохождением в городе мирового Чемпионата по футболу.
  2. Истец полагал, что недопустимо уменьшение неустойки больше, чем размер ключевой ставки ЦБ РФ. Суд на это указал, что просрочка передачи квартиры не касается вопроса денег, поэтому нет необходимости учитывать данную ставку. Более того, подобные вопросы были предметом рассмотрения ВС РФ в п. 76 постановления Пленума от 24.03.2016 г. №7.
  3. Истец указал, что Ответчик, получив полную оплату по договору и не передав жилье долевику, тем самым незаконно воспользовался его деньгами в своих целях. Но суд разъяснил, что данный аргумент не принимается, так как Ответчик использовал деньги по прямому назначению – на строительство объекта недвижимости.

Таким образом, иск был удовлетворен в части. Неустойка была значительно снижена судом, позиция суда подкреплялась ссылками на разъяснения ВС РФ.

24.07.2018

Источник: https://ce-na.ru/articles/o-nedvizhimosti/sud-umenshil-neustoyku-za-prosrochku-sdachi-obekta-dolevogo-stroitelstva/

Взыскание неустойки за просрочку сдачи объекта при строительстве жилой недвижимости, Комментарий, разъяснение, статья от 09 июля 2012 года

Взыскание неустойки за просрочку сдачи недвижимого имущества

Аннотация

Встатье со ссылкой на судебную практику последнего временианализируется перспектива судебного спора о взыскании неустойки запросрочку сдачи объекта при строительстве жилой недвижимости, когдас гражданином вместо договора участия в долевом строительствезаключены договор инвестирования и предварительный договоркупли-продажи недвижимости.

Граждане, намеренныеприобрести недвижимость для проживания (квартиры в строящихся домахили отдельные загородные коттеджи вместе с земельными участками),сталкиваются с проблемой оформления договорных правоотношений сзастройщиками. Нередко с ними заключаются не договоры участия вдолевом строительстве, а предварительные договоры купли-продажи илидоговоры инвестирования.

Всуществующей российской действительности застройщики (именующиесебя в соответствии с договорами продавцами, соинвесторами,инвесторами-застройщиками) часто допускают просрочку исполненияобязательств по строительству жилья и сдачи объекта, в результатечего к ним предъявляют претензии их контрагенты – заказчики жилья(или инвесторы, как они именуются в соответствии с договорамиинвестирования).

Вданной работе дана оценка перспективе судебного дела, в которомграждане будут намерены взыскать неустойку за такую просрочку,основываясь на заключенных с ними предварительных договорахкупли-продажи недвижимости или договорах инвестирования.

Исходя из анализасодержания договоров инвестирования и предварительных договоровкупли-продажи недвижимого имущества (заключаемых чаще всего постандартным условиям с отличиями, не носящими сущностногохарактера) с учетом норм законодательства и судебной практики поспорам, связанным со строительством и взысканием неустойки запросрочку строительных работ, с большой вероятностью можно сделатьвывод, что проблема при разрешении спора будет сводиться кдоказыванию необходимости применения к правоотношениям по даннымдоговорам в большей степени законодательства о защите правпотребителей, нежели законодательства об участии в долевомстроительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.Применение в деле законодательства о защите прав потребителейпозволяет взыскать законную неустойку, предусмотренную Законом РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 “Озащите прав потребителей” (далее – Закон о защите правпотребителей), равную 3 процентам цены работ за каждый деньпросрочки выполнения работы, но не более общей цены заказа(п.5ст.28 Закона).

Вместе с тем, однако,судебная практика складывается таким образом, что, несмотря надлительную просрочку выполнения работ, размер заявляемой по такогорода делам неустойки (в размере общей цены работ) значительноуменьшается судом на основании ст.333ГК РФ.

Что касается Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

N214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ииных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон обучастии в долевом строительстве), то он предусматривает иные(меньшие) санкции за нарушение обязательств исполнителями(застройщиками), а именно возможность взыскания процентов запользование чужими денежными средствами в размере 1/300 ставкирефинансирования, уплачиваемых в двойном размере. Причем такиесанкции применяются как при просрочке нарушения предусмотренногодоговором срока передачи участнику долевого строительства объектадолевого строительства без расторжения договора (ч.2 ст.6Закона), так и если заказчик (участник долевого строительства -гражданин) отказывается от исполнения договора или договоррасторгается в судебном порядке с возвратом ему уплаченных денежныхсумм (ч.2 ст.9Закона).

Анализ судебных актов поделам, связанным с заключением сторонами предварительных договоровкупли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, атакже договоров инвестирования (вместо заключения договора участияв долевом строительстве), показывает, что суды нередко применяют куказанным правоотношениям нормы ГКРФ, а не законодательство об участии в долевом строительствемногоквартирных домов и иных объектов недвижимости. При этомвозможно применение к указанным правоотношениям законодательства озащите прав потребителей.

Применение Закона о защите прав потребителей

Закон о защите правпотребителей применяется в случаях, когда гражданин заказываетстроительство исключительно для личных, семейных, домашних и иныхнужд, не связанных с осуществлением предпринимательскойдеятельности.

Впредварительных договорах и договорах инвестирования можетпредусматриваться, что инвестор-застройщик обеспечиваетстроительство жилых помещений (квартиры, жилого дома или коттеджа ипомещений вспомогательного использования), предназначенных дляудовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в доме.

Вместе с тем в договорах может не указываться, чьих именно нужд -покупателя (инвестора) или каких-то иных, третьих лиц (если иметь ввиду, что практически допускается уступка инвестором-покупателемправа требования по таким договорам).

Таким образом, независимо отдоводов сторон (которые будут противоположными – при рассмотренииспора истец будет утверждать, что заказывал строительство для своихсобственных нужд, а инвестор-застройщик – что это инвестицииинвестора, которые он вложил в строительство помимо инвестицийинвестора-застройщика) суд может истолковать такие условия исходяиз своей оценки, разрешив этот принципиальный для дела вопрос посвоему усмотрению.

Других прямых положений впользу применения законодательства о защите прав потребителейпредварительные договоры купли-продажи или договоры инвестированиямогут не содержать, а доводы истца (гражданина) в этом отношениимогут быть любыми, и они подлежат оценке судом.

Что касается возможныхаргументов ответчика в противовес, то он, скорее всего, будетсклонен считать, что в деле не могут применяться ни Закон о защитеправ потребителей, ни Закон об участии в долевом строительстве, аподлежит применению ГК РФ изаконодательство об инвестиционной деятельности. Предварительныедоговоры и договоры инвестирования составляются в практическойдеятельности так, что содержат достаточно норм, чтобы бытьположенными в основу таких доводов: это может явствовать, вчастности, из названия, преамбулы, предмета договоров, ихсодержания (совокупности прав и обязанностей сторон).

Применение Закона об участии в долевом строительстве

Договоры инвестирования,заключаемые в практической деятельности, могут прямопредусматривать, что на отношения сторон по договору положенияЗакона об участии в долевом строительстве не распространяются, приэтом может делаться ссылка на п.3ст.1 Закона.

Вп.3 ст.

1Закона об участии в долевом строительстве указано, что действиенастоящего закона не распространяется на отношения юридических лици (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционнойдеятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (втом числе многоквартирных домов) и не основанные на договореучастия в долевом строительстве.

Указанные отношения регулируютсяГК РФ и законодательством РФ обинвестиционной деятельности.

Передача гражданам прав путем уступкитребования по договорам, которые заключены юридическими лицами и(или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционнойдеятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов ипосле исполнения которых у граждан возникает право собственности нажилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, недопускается.

При всем том, что этанорма не применяется к правоотношениям сторон по договораминвестирования и предварительным договорам купли-продажи будущейжилой недвижимости (поскольку гражданин – покупатель, инвестор неявляется индивидуальным предпринимателем), ссылки ответчика на то,что в деле должен быть применен ГКРФ

Источник: http://docs.cntd.ru/document/902357973

Взыскание убытков с застройщика. Убытки за просрочку передачи квартиры

Взыскание неустойки за просрочку сдачи недвижимого имущества

Я уже писал о проблемах взыскания неустойки с застройщиков за нарушение срока, установленного договором долевого участия, передачи квартир дольщикам. Интерес  также представляют дела о взыскании с застройщика убытков, причиненных несвоевременной передачей квартиры.

Какие убытки можно взыскать с застройщика при нарушении сроков передачи квартиры? Я рассмотрю здесь самый типичный вид убытков, которые можно взыскать с застройщика при нарушении сроков передачи объекта.

Ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  предусматривает:

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Иначе говоря, все неустойки, установленные Законом о долевом участии, являются штрафными, т.е. можно взыскивать неустойку, а также и убытки.

Скажу несколько слов об убытках.

На самом деле тема убытков просто необъятная и споры по ней никогда не закончатся, так как она затрагивает массу вопросов: должны ли отличаться деликтные и договорные убытки; каковы границы причинения; каковы границы ответственности; предвидимость убытков и так далее. У всех разные взгляды и ответы на вопросы, касающиеся убытков.

В нашем случае речь пойдет не о деликтных убытках, а об убытках, являющихся следствием нарушения договора. Обратимся к разъяснениям данным ВС РФ по вопросам убытков от нарушения обязательств.

В п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» говорится следующее:

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.

Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Данное разъяснение в той части, которая выделена жирным шрифтом, устанавливает такой вид убытков, который в общем праве называется обычными убытками или general damages. Более подробно ознакомиться с тем, что такое обычные убытки, которые определяются в первом правиле дела Hadley v.

Baxendale  можно здесь. Мало кто это заметил, в особенности суды общей юрисдикции, но это позитивный шаг в понимании убытков и возможности защиты потерпевшей стороны.

На мой взгляд, непонимание того, что есть обычные убытки, приводит в ряде случаев к отказу в удовлетворении исков в части убытков.

Например, в праве США обычными убытками от того, что вещь, являющаяся капитальным благом, своевременно не доставлена заказчику, является цена аренды этой вещи за весь период просрочки. Здесь не надо доказывать ничего, кроме стоимости аренды вещи.

  Не вижу никаких препятствий в таком же подходе и в российском праве. Обычным последствием несвоевременного предоставления, какой-либо вещи являются либо убытки в виде понесенных расходов на аренду аналогичной вещи, либо убытки от невозможности сдать её в аренду, т.е.

размер упущенной выгоды. В любом случае несвоевременная передачи лицу вещи, которая предназначена для длительного использования (дом, квартира, автомобиль, холодильник и т.п.

) приводит к прямым последствиям, заключающимся в лишении его права пользования такой вещью, которое имеет цену равную стоимости аренды вещи за период просрочки.

При нарушении сроков передачи квартир по ДДУ речь как раз идет о несвоевременной передаче вещи. Какие обычные убытки могут быть  при таком нарушении договора?

На мой взгляд, обычными убытками или general damages, от просрочки исполнения обязательства застройщиком будет стоимость найма квартиры за весь период просрочки.

Лицо, приобретающее жилое помещение либо ютится в более маленьком жилом помещении, либо снимает квартиру; либо при наличии другого жилого помещения могло бы сдавать квартиру.

Лишение его права пользования квартирой на период просрочки является прямым следствием просрочки независимо от того, снимал дольщик квартиру или нет, т.е. вне зависимости от несения реальных расходов.

Отличие обычных убытков от особых (special damages) заключается в том, что здесь не надо доказывать несения расходов (out pocket money), т.е. наличие убытков и причинная связь предполагаются.

Это то же самое, что и определение обычных убытков при прекращение договора или расторжении договора поставки (ст. 393.1 и ч.3 ст. 524 ГК РФ). Отметим, что ч.2 ст. 393.

1 ГК РФ при прекращении договора не требует представления намерений заключить иную сделку, а расчет идет просто из разницы цены договора и рыночной цены, т.е. в данном случае эта разница и есть обычные убытки при прекращении договора.

Таким образом, при прекращении договора законодатель определил, что является обычными или прямыми убытками, а также метод расчета.

Не вижу никаких соображений, препятствующих пониманию обычных или прямых убытков от просрочки передачи квартиры по ДДУ или места в паркинге, в виде стоимости аренды аналогичного имущества за период просрочки, а также при просрочке по любому договору, предусматривающему передачу товара длительного пользования.

В силу изложенного я думаю, что независимо от того, снимал ли дольщик квартиру в период просрочки или нет, обычные убытки равные стоимости найма аналогичной квартиры за период просрочки исполнения обязательства застройщика по ДДУ, должны взыскиваться.

В то же время до реального восприятия такой идеи судебная практика в особенности СОЮ, едва ли, дойдет, так как в нашем праве нет четкого понимания различия обычных и особых убытков.

 Поэтому думаю, что следовало бы в ГК РФ ввести общую норму, определяющую порядок определения обычных убытков от несвоевременной передачи товара или вещи длительного пользования.

На мой взгляд, когда дольщик  снимает квартиру весь период просрочки и нес расходы по оплате за найм, отказывать во взыскании таких убытков нельзя. Если дольщик приобретает однокомнатную квартиру, а нанимал трехкомнатную, то, конечно же, убытки следует исчислять из стоимости найма аналогичной однокомнатной квартиры.

А теперь посмотрим, соответствует ли современная судебная практика изложенным идеям?

Источник: https://zakon.ru/Blogs/vzyskanie_ubytkov_s_zastrojschika_ubytki_za_prosrochku_peredachi_kvartiry/73700

Неустойка по срокам строительства коттеджного посёлка: чем выгоден застройщику договор инвестирования

Взыскание неустойки за просрочку сдачи недвижимого имущества

Ксения Новикова

Как установлено Гражданским кодексом РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определённой законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность её уплаты соглашением сторон. Позиция Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ говорит о том, что неустойка ― это способ обеспечения исполнения обязательств, мера имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, средство возмещения потерь кредитора.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ― Федеральный закон № 214-ФЗ), объект долевого строительства ― жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (ст. 2).

Коттеджный посёлок, исходя из системного толкования положений п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 130 ГК РФ, следует отнести к «иным объектам недвижимости», на которые распространяется действие Федерального закона № 214-ФЗ.

Юридически значимым обстоятельством в данном случае является тот факт, что коттеджный посёлок, исходя из разрешительной и проектной документации, является единым обособленным комплексом как совокупность объектов, объединённых единым функциональным предназначением. В указанный обособленный комплекс включается имущество как в виде жилых домов, так и в виде объектов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания домов и удовлетворения потребностей жителей посёлка.

При этом то обстоятельство, что в состав коттеджного посёлка входят жилые дома, каждый из которых представляет собой отдельный объект недвижимости, с учётом единства функционального назначения ― создание жилого комплекса с автономной территорией с объектами благоустройства, не исключает возникновения между застройщиком и гражданами, участвующими в финансировании коттеджного поселка, отношений, основанных на Федеральном законе № 214-ФЗ.

Мнение об отсутствии у участников строительства коттеджного посёлка права общей долевой собственности на общее имущество, которое свидетельствовало бы о создании единого объекта, ошибочно, поскольку комплекс недвижимого имущества как единое целое может существовать не только в форме конструктивно прочно связанных друг с другом конструкций, но и в виде обособленного имущества, объединённого единым функциональным назначением, что имеет место в коттеджном посёлке.

Имущество, которое по условиям договора долевого участия после окончания строительства передаётся в общедолевую собственность, как раз и свидетельствует о едином функциональном назначении всего объекта.

Учитывая вышеизложенное, в случаях, когда в коттеджных посёлках застройщики нарушают сроки строительства, взыскание неустойки осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ, а также Закона РФ от 07.02.

1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Как известно, одной из основных целей принятия Федерального закона № 214-ФЗ является защита прав граждан и физических лиц, приобретающих квартиры и (или) иные объекты недвижимости на условиях долевого строительства.

Согласно статье 6 Федерального закона № 214- ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Однако, несмотря на очевидное правовое регулирование, нередки случаи, когда при строительстве коттеджей вместо договора участия в долевом строительстве заключаются договор инвестирования и предварительный договор купли-продажи недвижимости, что является своеобразным уходом от Федерального закона № 214-ФЗ и является значительным минусом в гарантиях прав приобретателей коттеджей.

Исходя из анализа содержания договоров инвестирования и предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества (заключаемых чаще всего по стандартным условиям с отличиями, не носящими сущностного характера) с учётом норм законодательства и судебной практики по спорам, связанным со строительством и взысканием неустойки за просрочку строительных работ, с большой вероятностью можно сделать вывод, что проблема при разрешении спора будет сводиться к доказыванию необходимости применения к правоотношениям по данным договорам законодательства о защите прав потребителей и Федерального закона № 214-ФЗ. Анализ судебных актов по делам, связанным с заключением сторонами предварительных договоров купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, а также договоров инвестирования (вместо заключения договора участия в долевом строительстве), показывает, что суды нередко применяют к указанным правоотношениям нормы ГК РФ, а не законодательство об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Гражданский кодекс РФ в части возможности взыскания неустойки за нарушение сроков строительства отсылает к условиям договора (ст. 330, п.п. 1 и 2 ст. 405, п. 3 ст. 708 ГК РФ).

Однако на практике ни предварительными договорами купли-продажи, ни договорами инвестирования условия о санкциях за просрочку выполнения работ не предусматриваются.

В предварительном договоре, например, речь может идти об ответственности покупателя за нарушение обязательства по внесению денежных средств за создаваемую недвижимость, а также об обязательстве продавца при расторжении договора в этом случае вернуть денежные средства покупателю за вычетом определённых сумм (задатка, пени).

Закон РСФСР от 26 июня 1991 года № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не позволяют взыскать с застройщика законную неустойку за просрочку исполнения обязательства (просрочку выполнения работ).

Нужно иметь в виду, что на практике при одновременном заключении и предварительного договора купли-продажи, и договора инвестирования может иметь место привязка условий указанных договоров друг к другу, договоры даже содержат одинаковые суммы и условия оплаты.

При этом в последнем договоре может содержаться условие, в соответствии с которым обязательства инвестора (покупателя) по оплате считаются исполненными после подписания сторонами акта об исполнении обязательств.

Однако в действительности застройщик может подписать с инвестором акт под другим названием: «акт сверки по договору инвестирования».

Как видно, этот акт составляется не к предварительному договору, а к договору инвестирования, поэтому ответчик при возникновении спора станет ссылаться на то, что оплаты по предварительному договору вовсе не было. Это крайний случай, с учётом того, что оба договора могут иметь одинаковые номера и даты, заключаться в отношении одних и тех же объектов, однако такой аргумент ответчика вполне допустим.

Исходя из содержания заключаемых с гражданами договоров инвестирования и предварительных договоров купли-продажи будущей жилой недвижимости (коттеджей) существует риск того, что ответчик будет утверждать, а суд признает при толковании, что воля сторон при заключении этих договоров направлена на участие сторон (и в частности инвестора — гражданина) в соинвестировании строительства и на заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества в будущем, а не на финансирование строительства исключительно инвестором (покупателем). Следовательно, к отношениям сторон должен применяться ГК РФ, которым взыскание законной неустойки за просрочку исполнения обязательства не предусмотрено. Эти выводы могут следовать из предмета и содержания предварительного договора, а также из договора инвестирования, в котором может предусматриваться использование кредитных средств для строительства и участие инвестора-застройщика в инвестициях не только путём привлечения средств инвестора, но и собственными средствами (хотя действительность такого участия может быть проверена в ходе судебного разбирательства).

В целом, решение конкретного дела зависит от фактических обстоятельств с учётом вины должника (ст. 401 ГК РФ). Тем не менее при наличии ст. 333 ГК РФ существует вероятность снижения размера неустойки судом, поэтому итоговый размер неустойки, если она будет взыскана, непредсказуем и может быть значительно ниже заявляемого истцами.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?907

Адвокат-online
Добавить комментарий