Зачисление арендных платежей

Безналичные способы приема арендной платы, документы

Зачисление арендных платежей
Купить пособие “Арендодатель-Самозанятый”

С 1 января 2019 года и физлицо, и ИП может оформить статус самозанятого и перейти на режим уплаты Налога на профессиональный доход.

ВАЖНО: Новый закон – эксперимент, который действует только в 4-х регионах: Москва, Московская область, Калужская область, Респубблика Татарстан.

Этот режим позволяет сдавать квартиру легально и платить налог 4-6%, что в целом выгодней и уплаты НДФЛ, и деятельности ИП с использованием упрощенной системы налогообложения (УСН).

По новому закону, прием оплаты в безналичной форме должен быть зарегистрирован с использованием приложения ФНС “Мой налог”. Его можно будет бесплатно скачать и установить на свой смартфон после 1 января 2019 года. Также аналогичные функции будут доступны на специальных интернет-площадках и сервисах, список которых ФНС опубликует.

Для безналичных платежей (как и для наличных) необходимо  сформировать чек в электронной форме, который должен быть направлен по электронной почте плательщику.

Банки также могут предложить услуги автоматического формирования чека при поступлении средств на определенную карту или счет. Если вы пользуетесь такой услугой банка, в договоре аренды/найма необходимо указать для зачисления платежей именно эту карту/счет.

Прием оплаты без выдачи чека является нарушением. Чек по безналичным платежам должен быть сформирован не позднее 9-го числа следующего месяца (после месяца, в котором была получена оплата).

Поскольку прием наличных платежей оформляется для самозанятых таким особым способом, необходимо внесение изменений в действующие договора.

При заключении новых договоров следует использовать специальные формы для арендодателей-самозанятых. В случае сдачи квартиры юридическому лицу важно то, что плательщик не является налоговым агентом (как это обычно бывает при аренде у физлица) – не он удерживает НДФЛ, а сам арендодатель-физлицо платит за себя налог НПД.

Обращаем внимание: в договоре важно указать, на какие именно реквизиты направляется электронный чек.

Договора для самозанятых

Все особенности деятельности арендодателей-самозанятых подробно описаны в нашем новом пособии “Арендодатель-Самозанятый”, которое вышло в декабре 2018 года. Мы планируем регулярно обновлять его и предоставлять нашим клиентам.

Купить пособие “Арендодатель-Самозанятый”

Получение арендной платы через банковский счет физического лица

Получить деньги на свой счет от арендатора физическое лицо может путем перевода или путем внесения на его счет или карту. Это может быть перевод, который совершен другой организацией со своего счета, перевод физического лица со своего счета или перевод физического лица без открытия счета.

Для безналичного перевода арендатору потребуются банковские реквизиты, которые можно указать в договоре или сообщить отдельным (лучше официальным, с подписью и печатью) письмом. К ним относятся: ФИО, ИНН (не обязательно), номер счета, БИК банка, название банка, номер корреспондентского счета банка, подразделение Центрального банка (в котором открыт корр. Счет).

При совершении перевода с плательщика, то есть с арендатора, его банк скорей всего удержит комиссию. Эта комиссия платится арендатором и не должна уменьшать сумму арендной платы. В назначении платежа следует указать «По договору аренды № ХХ от ДД.ММ.

ГГГГ за месяц ГГГГ г.». ВАЖНО: арендатор-физлицо может непосредственно обратиться в Банк арендодателя и внести деньги на его счет (по номеру счета) или на его карту (по номеру карты). Например, такой способ удобен в банке, у которого много отделений.

Также арендатор может совершить перевод со своей карты на карту арендодателя или внести деньги через платежный терминал банка на счет или карту арендодателя. Уточните, предоставляет ли ваш банк такие услуги и сообщите об этом арендатору.

Однако при переводе карта-карта с арендатора может быть удержана несимволическая комиссия, а сумма одной операции при внесении через терминал сейчас ограничена 15000 рублями. Если нужно внести больше, то придется совершить несколько операций, и банк может ввести ограничение на пополнение через одно устройство.

Возможно, в перспективе появятся другие способы оплаты – например через сеть терминалов.

Оплата найма квартиры переводом карта-карта

При сдаче декларации по налогу (НДФЛ-3) рекомендуем вам получить в своем банке или через Интернет-банк выписку по банковскому счету ИП за прошедший год. Если технически возможно, то рекомендуем вам получить также выписку по операциям с конкретным плательщиком (арендатором).

Получение арендной платы через банковский счет Индивидуального предпринимателя

Получить деньги на свой счет от арендатора ИП может только в форме перевода. Это может быть перевод, который совершен другой организацией со своего счета, перевод физического лица со своего счета или перевод физического лица без открытия счета. Возможно, в перспективе появятся и другие способы оплаты – например через сеть терминалов или через банкомат.

Для безналичного перевода арендатору потребуются банковские реквизиты, которые можно указать в договоре или сообщить отдельным (лучше официальным, с подписью и печатью) письмом.

К ним относятся: название ИП (например, Индивидуальный предприниматель Петров Петр Петрович), ИНН ИП, номер счета ИП, БИК банка, название банка, номер корреспондентского счета банка, подразделение Центрального банка (в котором открыт корр. Счет).

ВАЖНО: арендатор не может прийти в ваш банк и внести деньги на ваш счет. Даже если он придет в ваш банк, в котором у него нет счета, он должен совершить перевод без открытия счета.

При совершении перевода с плательщика, то есть с арендатора, его банк скорей всего удержит комиссию. Эта комиссия платится арендатором и не должна уменьшать сумму арендной платы.

ВАЖНО: при оформлении платежа плательщик должен указать «Индивидуальный предприниматель Петров Петр Петрович», а не просто «Петров Петр Петрович». К сожалению, по этой причине были прецеденты незачисления денежных средств.

В назначении платежа следует указать «По договору аренды № ХХ от ДД.ММ.ГГГГ за месяц ГГГГ г. НДС не облагается».

Фраза «НДС не облагается» обязательна, если ИП-арендодатель использует Упрощенную систему налогообложения (УСНО), что мы настойчиво советуем.

При сдаче декларации (отчета) по налогу (УСНО) рекомендуем Вам получить в своем банке или через Интернет-банк выписку по банковскому счету ИП за прошедший год.

Есть вопросы? – задайте их юристу портала

Проект “Правильная Аренда” готов предоставить весь спектр услуг для собственников квартир (домов), сдающих недвижимость в аренду:

Источник: https://moskvarenta.ru/finansovyie-uslugi/priem-platezhej-za-arendu-zhil-ya/beznal/

Гарантийный платеж при операционной аренде

Зачисление арендных платежей

Операционная аренда: оформление, налоги, гарантийный платеж

В некоторых случаях договором аренды предусматривается гарантийный платеж. Такой платеж уплачивается арендатором при заключении договора аренды в качестве гарантии, что убытки арендодателя будут компенсированы в случае досрочного расторжения договора арендатором.

На практике распространены два варианта договорного оформления гарантийного платежа. А именно когда этот платеж:

  • вариант 1 – засчитывается в уплату арендной платы за последний месяц (нескольких последних месяцев) аренды;
  • вариант 2 – является задатком и подлежит возврату арендатору по окончании действия договора аренды.

В обоих вариантах при досрочном расторжении договора аренды по вине арендатора такой гарантийный платеж остается у арендодателя как штрафная санкция.

Рассмотрим учет таких платежей у арендодателя и арендатора с учетом положений Инструкции о применении плана счетов бухгалтерского учета активов, капитала, обязательств и хозяйственных операций предприятий и организаций, утвержденной приказом Минфина от 30.11.99 г. № 291.

Бухгалтерский учет

Порядок уплаты гарантийных платежей предусматривается в договоре аренды. Этот порядок зависит от того, какой из двух вариантов (см. выше) предусмотрен договором.

Вариант 1. Получение гарантийного платежа, по сути, является арендной платой, внесенной авансом. Это отражается проводкой Дт 301, 311 – Кт 681 «Расчеты по авансам полученным» с одновременной проводкой Дт 643 – Кт 641 на сумму налоговых обязательств по НДС, начисленных на сумму арендной платы.

Если аренда прекращается:

а)в срок, изначально установленный договором, – то этот платеж засчитывается как арендная плата за последний месяц (несколько последних месяцев) аренды. При этом делаются такие проводки:

  • Дт 361 «Расчеты с отечественными покупателями» или 377 «Расчеты с прочими дебиторами» – Кт 703 (или 713) – начисление арендной платы за последний месяц аренды;
  • Дт 703 (или 713) – Кт 643 закрытие расчетов по налоговым обязательствам по НДС на сумму арендной платы;
  • Дт 681 – Кт 361 (или 377) зачет гарантийного платежа в счет уплаты арендной платы за последний месяц аренды.

б)досрочно – тогда сумма гарантийного платежа остается у арендодателя в качестве штрафной санкции и признается в составе прочего операционного дохода (Дт 681 – Кт 715 «Полученные штрафы, пени, неустойки»).

Также при этом сторнируются налоговые обязательства по НДС, начисленные при получении гарантийного платежа (при наличии расчета корректировки к налоговой накладной, зарегистрированного в ЕРНН): делается проводка Дт 643 – Кт 641 методом«сторно».

Кстати, гарантийный платеж, который засчитывается в счет арендной платы, можно учитывать также по счету 69 «Доходы будущих периодов» (вместо субсчета 681).

Вариант 2. Получение гарантийного платежа отражается проводкой Дт 301, 311 – Кт 685 «Расчеты с прочими кредиторами».

Если аренда прекращается:

  • в срок, изначально установленный договором, – этот платеж возвращается арендатору (Дт 685 – Кт 301, 311);
  • досрочно – тогда сумма гарантийного платежа остается у арендодателя в качестве штрафной санкции и признается в составе прочего операционного дохода (Дт 685 – Кт 715 «Полученные штрафы, пени, неустойки»).

Налог на прибыль

Для целей налога на прибыль уплата гарантийных платежей отражается по правилам бухучета. Корректировка финрезультата нормами Налогового кодекса (далее – НК) не предусмотрена.

НДС

Порядок обложения НДС зависит от выбранного сторонами варианта (см. выше) оформления гарантийного платежа (см. также разъяснения из ОИР, категория 101.04).

Вариант 1. Гарантийный платеж является, по сути, арендной платой. А значит, по нему начисляется НДС и включается в состав налоговых обязательств арендодателя на дату первого события (п. 187.1 НК), то есть на дату зачисления денег на его банковский счет.

Если договор аренды будет расторгнут досрочно и гарантийный платеж приобретет статус штрафной санкции, тогда порядок налогообложения изменится. Ведь штрафы не являются объектом обложения НДС (п. 188.1 НК).

Поэтому считаем, что налоговые обязательства, начисленные при получении гарантийного платежа, могут быть откорректированы на основании расчета корректировки (далее – РК), зарегистрированного в ЕРНН.

Такой РК оформляет арендодатель, а регистрирует в ЕРНН либо арендатор (если он является плательщиком НДС), либо арендодатель (если арендатор не является плательщиком НДС) (пп. 192.1 НК).

Обратите внимание! Корректировку можно провести при условии, что с даты оформления налоговой накладной (далее – НН), согласно которой они начислялись, не прошло 1 095 дней. В противном случае РК не пройдет регистрацию в ЕРНН и арендодатель не сможет откорректировать налоговые обязательства по НДС.

Вариант 2. Гарантийный платеж является обеспечением выполнения обязательств арендатором. То есть деньги не зачисляются в счет уплаты арендной платы, а возвращаются арендатору после окончания срока аренды.

Такие выплаты не являются объектом обложения НДС. Значит, в момент такого платежа у арендодателя не возникают налоговые обязательства.

Не возникают они и в том случае, если договор аренды будет расторгнут досрочно и гарантийный платеж приобретет статус штрафной санкции.

Уплата арендной платы наперед: порядок и налогообложение

Зачисление арендных платежей

Для кого эта статья: для сельхозпредприятий, которые арендуют земельные участки частной собственности и желают уплатить арендную плату заранее.

Из этой статьи вы узнаете: об основаниях, по которым арендные платежи осуществляются заранее, способе избежания последующей индексации, правилах налогообложения и варианте рассрочки уплаты налогов.

Основания для уплаты заранее

Условия о размере, периодичности и сроках внесения арендной платы за землю устанавливаются в договоре аренды (ст. 21 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли»). То есть основанием для уплаты арендной платы заранее является договор аренды земельного участка.

Существует также другое основание – норма ст. 531 Гражданского кодекса (далее – ГК). Согласно данной статье должник имеет право выполнить свой долг досрочно, если иное не установлено договором, актами гражданского законодательства или не вытекает из сути обязательства или обычаев делового оборота.

Поэтому согласно гражданскому законодательству выполнить досрочно обязанность по уплате арендной платы, безусловно, можно, но только если это не запрещено договором.

Поэтому для начала нужно изучить условия договора и удостовериться, что такого запрета нет. Тогда, даже если условиями предусмотрена ежегодная уплата, арендатор имеет право выдать средства заранее за определенный период или за весь срок пользования (пример формулировки условий см. в публикации «Если арендная плата выдана наперед»).

Объясним, что делать, если договором аренды земельного участка предусмотрены следующие условия:

  • арендатор имеет право выполнить свои обязательства по уплате арендной платы заранее или ежегодно. Арендатор имеет прямое указание и право, но не обязанность, уплатить заранее средства за пользование землей. Поэтому он может принять решение продолжать оплачивать аренду ежегодно или осуществить один большой платеж за несколько лет/весь срок действия договора;
  • арендная плата платится ежегодно, запрета об уплате заранее договор не содержит. Арендатор имеет право без внесения изменений в договор оплатить аренду авансом за определенный срок (несколько лет) или сразу за весь период пользования. Тогда уместно получить заявление от арендодателя;
  • арендная плата платится исключительно в установленный срок в конце года, договор содержит условие о запрете уплаты заранее. Арендатор не имеет права погасить свои обязательства заранее, должен руководствоваться условиями договора и платить средства в предусмотренный срок. Только после внесения изменений в договор он будет иметь право оплатить аренду авансом.

Договором аренды запрещено оплачивать аренду заранее, но по устной просьбе арендодателя арендатор уплатил ему средства авансом за все время пользования. Какие налоговые последствия ожидают арендатора?

Прежде всего, с юридической точки зрения, перечисленные средства не относятся к обязательствам по договору и не прекращают обязанность арендатора по оплате аренды. Ведь по условиям договора он должен оплатить аренду в определенный период и только так. Здесь есть риск потери земельного участка.

Арендатор уверен, что он рассчитался за аренду, и в следующие месяцы/годы никаких средств не перечисляет, а недобросовестный арендодатель получает повод расторгнуть договор досрочно. Основанием для прекращения права аренды является систематическая (две и больше) неуплата арендной платы (ч. 1 ст. 141 Земельного кодекса).

Поэтому арендодатель имеет законные основания для обращения в суд для досрочного расторжения договора аренды.

Что касается налогообложения, то доходы от предоставления в аренду (субаренду) земельного участка сельскохозяйственного назначения, земельной доли (пая), имущественного пая облагаются НДФЛ и военным сбором (далее – ВС) налоговым агентом во время их начисления (уплаты) (подробнее читайте «Налогообложение выплат по договору аренды и порядок уплаты налогов»).

Следовательно, в случае уплаты арендной платы заранее арендатор обязан удержать и перечислить налоги в бюджет одновременно с ее перечислением арендодателю в случае безналичных расчетов или в течение 3 банковских дней со дня, следующего за днем такой выплаты, если она осуществляется из кассы предприятия (п. 168.1 Налогового кодекса, далее – НК).

Такой же порядок налогообложения применяется и к арендным платежам, проведенным в следующих месяцах/годах в соответствии с условиями договора.

В то же время арендатор не будет избавлен от обязанности относительно уплаты налогов с начисленной, но не уплаченной арендной платы.

Напомним, если арендная плата начислена, но своевременно не уплачена, НДФЛ и ВС с такой арендной платы удерживается и перечисляется в бюджет в сроки, установленные для месячного налогового периода (пп. 168.1.5 НК), то есть в течение 30 календарных дней по окончании отчетного (налогового) месяца (пп. 49.18.1, п. 57.1 НК).

То есть арендатор должен перечислить налоги в течение этого периода с даты уплаты арендной платы, указанной в договоре, несмотря на то, что она была выплачена заранее.

Имейте в виду! Хотя прямо об этом не сказано, но уплатить заранее можно только за аренду земли частной собственности. Для земель государственной и коммунальной собственности установлена уплата арендной платы равными частями ежемесячно (п. 287.3 НК). Поэтому к ним применить авансовую уплату не удастся.

Как быть с индексацией

Достаточно часто задают такой вопрос: «Предприятие платит арендную плату заранее за весь срок, но оно не знает, какой будет индексация в следующие годы. Не возникнут ли потом споры с собственником земли или ГФС?»

Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо надлежащим образом оформлять и подтверждать факт согласования расчета с арендодателем. Понятно, что в случае оплаты аренды за 10 лет вперед нереально точно рассчитать сумму, индексы потребительских цен повлияют только со временем.

Но претензии относительно правильности расчета могут возникнуть только у арендодателя. Но если он сам просил о такой авансовой уплате, расписался в ведомости или написал расписку о получении правильной суммы, то недоразумений не будет.

Такие документы подтвердят его согласие с расчетом.

Совет! В случае оплаты аренды заранее получите от арендодателя письменную расписку, где обязательно должны быть указаны: период, за который осуществляется выплата, сумма средств и согласование с ее расчетом, отсутствие возражений в будущем относительно индексации выплаты. Эта расписка с подписью арендодателя является подтверждением его согласия с таким расчетом.

Итак, фактически в момент осуществления оплаты заранее арендатор умножает размер арендной платы на количество лет, за которые сторонами согласована оплата.

Нужно ли для авансовой оплаты аренды получать обращение арендодателя?

Да, лучше получить волеизъявление собственника земли. Оформляется это в виде письменного заявления произвольной формы (см.

 образец), где арендодатель просит осуществить оплату заранее за определенный период или полностью по заключенному между сторонами договору аренды земли.

В исполнение этой просьбы арендатор принимает соответствующее решение, которое целесообразно закрепить приказом по предприятию.

ОБРАЗЕЦСогласно договору аренды земельного участка от 01.04.18 г. № 44/18, который заключен между Есинцевым Макаром Олеговичем и ФХ «Подсолнечник», и ст. 531 Гражданского кодекса прошу уплатить арендную плату заранее за весь срок пользования по договору, а именно – 49 лет.

Вариант рассрочки налогов

Сельхозтоваропроизводитель-арендатор всегда пытается угодить арендодателю, а если земельный участок точно будет находиться в долгосрочной аренде, вообще готов пойти почти на все. Поэтому, если арендодатель просит оплатить аренду заранее (не важно, при каких обстоятельствах), землепользователю стоит выполнить такое пожелание.

Хорошо, если он является крупным сельхозпредприятием и с легкостью распростится с кругленькой суммой и уплатит с нее достаточно большие налоги. А если у него нет такой суммы? Возможно, по крайней мере, есть способ рассрочки уплаты налогов?

Да, есть. Можно воспользоваться механизмом возвратной финансовой помощи (далее – ВФП) и зачисления встречных однородных требований (подробнее об этом см. «Возвратная финпомощь от учредителя как способ пополнения денежных средств», «Зачет встречных однородных требований», «Надо ли составлять акт о взаимозачете»).

То есть сначала юрлицо (арендатор) предоставляет физическому лицу (арендодатель) ВФП в эквивалентном размере арендной платы, которая будет подлежать уплате заранее (например, 100 тыс. грн.). Стороны заключают договор займа (ст.

 1046–1053 ГК), по которому не начисляют проценты за пользование средствами и в котором указывают или не указывают (до предъявления) срок их возврата.

Впоследствии между сторонами возникают встречные обязательства – возврат физическим лицом (арендодателем) ВФП и оплата аренды арендатором. Поэтому для рассрочки уплаты налогов применяем механизм прекращения обязательств путем зачисления встречных однородных требований (ч. 3 ст. 203 Хозяйственного кодекса).

Для этого необходимо, чтобы одновременно выполнялись следующие условия (ч. 1 ст. 601 ГК):

  • требования являются однородными и встречными;
  • наступил срок их выполнения или срок не установлен либо определен моментом предъявления требования.

То есть обе стороны должны друг другу деньги и наступил срок их возврата/уплаты. Тогда можно разделить зачисление требований на несколько частей (не обязательно зачислять за один раз) и ежемесячно/ежегодно осуществлять частичное зачисление требований с уплатой необходимых налогов. Таким образом, арендатор будет иметь счастливого арендодателя и растянет на определенное время уплату налогов.

Имейте в виду! Использование механизма ВФП не избавляет арендатора от обязанности по уплате арендной платы в сроки, определенные сторонами в договоре аренды. То есть это не означает, что аренда полностью оплачена заранее и обязательств нет, а является своего рода лазейкой для арендатора относительно уплаты налогов умеренными суммами. Как и раньше, по условиям договора арендатор должен в определенное время оплачивать аренду, но в приведенном примере он осуществляет это путем ежегодного зачисления встречных требований. Тогда в момент частичного зачисления с этой суммы нужно уплатить налоги.

Как облагается налогом и когда возвращается такая ВФП?

В соответствии с пп. 165.1.31 НК основная сумма ВФП, предоставленной налогоплательщиком другим лицам, которая возвращается ему на основании заключенного договора займа в течение срока его действия (времени, в течение которого должник должен выполнить долг относительно возврата), не является объектом обложения НДФЛ и ВС.

Согласно ч. 1 ст. 1049 ГК заемщик обязан вернуть заимодавцу денежный заем в такой же сумме, в срок и в порядке, которые установлены условиями договора.

Если договором не определен срок возврата займа или этот срок определен моментом предъявления требования, заем должен быть возвращен заемщиком в течение 30 дней со дня предъявления заимодавцем требования об этом, если иное не установлено договором.

Сумма, предоставленная по договору беспроцентного займа, может быть возвращена заемщиком досрочно, если иное не установлено договором.

Таким образом, на момент получения ВФП от сельхозпредприятия-арендатора на основании договора займа, физлицо не платит налоги в соответствии с пп. 165.1.31 НК.

А налоговый агент (сельхозпредприятие) не должен удерживать и перечислять их в бюджет. Он только отражает выплату дохода в виде ВФП в форме № 1ДФ с признаком дохода «153».

В то же время физлицо-арендодатель получает всю сумму, эквивалентную размеру арендной платы.

Для зачисления встречных однородных требований сторона-кредитор (сельхозпредприятие) должна отправить требование произвольной формы относительно выполнения должником (физическим лицом) обязательств по заключенному между ними договору, ведь срок договора займа еще не истек (особенно это актуально для возврата частями).

Во время возврата ВФП (ее части) в течение срока действия договора налоги также не удерживаются.

А во время начисления арендной платы арендатор (сельхозпредприятие) удерживает НДФЛ и ВС в обычном порядке и перечисляет в бюджет в сроки, установленные для месячного налогового периода, то есть в течение 30 календарных дней по окончании отчетного (налогового) месяца, в котором произошло начисление в сроки, указанные в договоре аренды. После этого он может зачесть встречные требования по договорам займа и аренды.

Уплата арендных платежей за землю заранее не запрещена законодательством.

Но, применяя такой механизм расчетов, нужно принять во внимание ряд нюансов, чтобы не подвергнуться доначислению налогов в будущем.

Условиями договора может быть предусмотрен прямой запрет на осуществление выплаты заранее. Тогда выполнить досрочно обязательство не удастся, арендная плата платится в сроки, определенные договором.

Соавтор
Елена Ткаченко

Источник: “Баланс-Агро” № 34, который вышел из печати 10.09.18 г.

Источник: https://balance.ua/ru/news/post/uplata-arendnoj-platy-napered-poryadok-i-nalogooblozhenie

Гарантийный платеж при аренде: учетные тонкости. Налоги и бухгалтерск

Зачисление арендных платежей

Гарантийный платеж, который перечисляет арендатор арендодателю, по своей сути является обеспечением выполнения обязательств. На это прямо указывает ч. 1 ст. 199 ХКУ.

Когда речь идет об аренде, то гарантийный платеж чаще всего на практике в зависимости от содержания этого вида договора выступает в роли задатка или залога. Детально о юридической сути этих видов обеспечений читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 15, с. 51 и 2018, № 16, с. 77.

Мы же лишь кратко напомним, когда на практике обычно используют каждый из этих видов обеспечения, поскольку от этого во многом зависит порядок учета получения такого платежа.

Гарантийный платеж в виде задатка используют уже после возникновения у арендатора обязательств по основному договору (то есть договору аренды). Дело в том, что согласно п. 1 ст. 570 ГКУ задаток выдается кредитору должником в счет платежей по договору, в подтверждение обязательств и в обеспечение их исполнения.

Обычно гарантийный платеж в виде задатка арендодатель получает с целью гарантирования арендатором принятых на себя обязательств по договору аренды в полном объеме (уплаты арендных платежей, надлежащего отношения к имуществу и тому подобное).

И этот платеж будет использован либо в виде компенсации понесенных убытков, если произойдет нарушение договора аренды или его расторжение, либо будет зачислен в счет обязательств по договору (как правило, в уплату аренды за последний месяц аренды), если арендатор добросовестно будет исполнять принятые на себя обязательства.

Также возможен возврат такого платежа, но это происходит только в случае невыполнения обязательств арендодателем, но это бывает достаточно редко, потому об этом не будем говорить.

Внимание! О том, что по договору происходит выдача задатка, следует указать или в основном договоре или заключить об этом отдельное соглашение. Если этого не сделать, то такой задаток будет считаться обычным авансом (п. 1 ст. 570 ГКУ).

Когда говорят о гарантийном платеже в виде

залога, то обычно имеют в виду платеж, совершенный до возникновения обязательств по заключенному договору аренды

То есть после заключения основного договора, но до момента получения арендатором имущества в пользование. Дело в том, что только залог может обеспечивать требования, которые могут возникнуть в будущем (ст. 573 ГКУ).

Гарантийный платеж в виде залога в случае наступления события, для обеспечения которого он предоставлен (например, повреждение имущества), зачисляется в счет возмещения убытков. То есть ведет себя, как и задаток.

Если же событие, в обеспечение которого он был предоставлен, не наступает, то средства обязательно возвращаются арендатору. Обычно при условии, что между арендатором и арендодателем не будет заключено дополнительное соглашение по поводу, например, зачисления этого платежа в счет арендных платежей. Тогда такой платеж, как и залог, будет признан средством платежа по договору аренды.

Учитывая все вышесказанное, бухгалтер и должен учитывать полученный и выданный гарантийный платеж и осуществлять его налогообложение.

Учет у арендатора

Бухучет. По своей сути выданный гарантийный платеж считается дебиторской задолженностью. Поэтому в момент уплаты гарантийного платежа в бухучете арендатор не относит сумму такого платежа в состав расходов, а признает прочей дебиторской задолженностью, то есть отражает на дебете субсчета 377 «Расчеты с прочими дебиторами» (п. 9.2 П(С)БУ 16).

При этом поскольку это не простая задолженность, а гарантия, то одновременно при ее выдаче арендатор в учете отражает эту сумму на забалансовом счете 05 «Гарантии и обеспечения предоставленные».

Далее все будет зависеть от направления такого платежа.

1. Если гарантийный платеж зачисляется в счет уплаты арендных платежей за последний период, то арендатор должен отразить в учете такое зачисление.

То есть нужно осуществить взаимозачет задолженности по гарантийному платежу (который учитывается как прочая дебиторская задолженность) с размером начисленной арендной платы (Дт 685 — Кт 377).

После этого арендатору нужно только списать с забаланса выданные гарантии.

2. Если гарантийный платеж возвращается назад арендатору, то в учете арендатор просто показывает возврат ранее выданных средств. То есть кредитует субсчет 377 и дебетирует субсчет 311.

И обычно списывает с забаланса сумму выданной гарантии. Доход в этом случае не возникает, поскольку фактически предприятие получит назад свои же средства.

То есть у него при этом не происходит ни увеличения активов, ни роста капитала (п. 5 П(С)БУ 15).

3.

Если гарантийный платеж превращается в штраф (он зачисляется в счет покрытия нанесенных ущербов арендодателю от повреждения имущества или расторжения договора), то в учете в периоде признания своей вины арендатор должен отнести размер предоставленного гарантийного платежа в состав прочих операционных расходов (п. 20 П(С)БУ 16), то есть в дебет субсчета 948 «Признанные штрафы, пеня, неустойки» (проводка: Дт 948 — Кт 685). Одновременно арендатор должен зачислить гарантийный платеж в счет погашения задолженности по начисленным штрафным санкциям (Дт 685 — Кт 377) и списать с забаланса предоставленные гарантии.

Налог на прибыль. В налоговоприбыльном учете факт выдачи гарантийного платежа, его возврат или зачисление в счет уплаты арендной платы отражают по правилам бухучета.

Другое дело, когда речь идет о гарантийном платеже, который превращается в штрафную санкцию из-за невыполнения обязательств. Здесь следует помнить, что для малодоходников все как в бухучете (то есть корректировать финрезультат не надо).

А вот если арендатор является высокодоходником или малодоходником-добровольцем, то здесь в игру вступает п.п. 140.5.11 ПКУ. Он требует от арендатора

увеличить финрезультат до налогообложения на сумму расходов от признанных штрафов, пени, неустоек, начисленных согласно гражданскому законодательству и гражданско-правовым договорам

Правда, учитывать эту корректировку надо лишь в том случае, если штрафы признаны в пользу: лиц, которые не являются плательщиками налога на прибыль (кроме физических лиц*), или прибыльщиков-нулевиков. На этом настаивают и налоговики (см. письмо ГФСУ от 27.03.2018 г. № 1260/6/99-99-15-02-02-15/ИНК).

ЕН. Для арендатора — плательщика единого налога (ЕН) факт выдачи гарантийного платежа никаких налоговых последствий не несет. Поскольку доход у него считается только по поступлению средств (п.п. 2 п. 292.1 ПКУ).

При возврате гарантийного взноса после окончания договора аренды такие суммы в доход также попасть не должны. В этом случае единщик просто получает свои средства назад. А такие суммы однозначно доходом считать нельзя.

Учет у арендодателя

Бухучет. Для арендодателя полученный гарантийный платеж является кредиторской задолженностью. Поэтому в момент его получения эта сумма не признается доходом и отражается по кредиту субсчета 685 «Расчеты с прочими кредиторами» (п. 6.6 П(С)БУ 15). Параллельно с этим арендодатель должен показать полученную гарантию на забалансовом счете 06 «Гарантии и обеспечения полученные».

В дальнейшем все зависит от сути такого гарантийного платежа:

1. Если гарантийный платеж зачисляется в счет уплаты арендных платежей за последний период, то арендодатель должен признать доход от операционной деятельности при начислении арендных платежей (Дт 361 и Кт 703 или 713) и зачислить полученный аванс в счет погашения этой задолженности (Дт 685 — Кт 361). Параллельно придется списать сумму полученной гарантии с забаланса.

2. Если гарантийный платеж возвращается назад арендатору, то это будет обычная операция возврата ранее полученных сумм. То есть дебетируем субсчет 685 и кредитуем субсчет 311. Ну и, конечно же, списываем полученные гарантии с забаланса.

3.

Если гарантийный платеж превращается в штраф (арендатор исполнял обязательства не должным образом), то гарантийный платеж приобретает статус штрафной санкции. На сумму признанных должником штрафов арендодатель признает прочий доход от операционной деятельности (Дт 377 — Кт 715 «Полученные штрафы, пени, неустойки»).

И в счет погашения этих сумм зачисляет полученный гарантийный платеж (Дт 685 — Кт 377) и списывает полученные гарантии с забаланса.

Налог на прибыль. В налоговоприбыльном учете для всех арендодателей получение гарантийного платежа и его зачисление в счет штрафов или арендных платежей, как и возврат, отражается по бухучетным правилам.

ЕН. Если в аренду объект передает плательщик ЕН, то в случае получения по такому договору любого гарантийного платежа у него доход возникать не должен. Потому что такой платеж нельзя считать средствами, полученными от продажи товаров, работ или услуг.

В то же время налоговики по этому поводу имеют другое мнение (категория 101.01.02 БЗ). Они настаивают, что

плательщик ЕН (как юрлицо, так и ФЛП) при получении гарантийных взносов от арендаторов обязан включать такие суммы в состав дохода периода, в котором они были получены

При этом не имеет значения, будут ли эти средства оставаться у предприятия (как оплата за аренду или как штрафы), или будут возвращены арендатору.

Более того, в случае возврата этих сумм плательщик ЕН даже не сможет уменьшить свой доход. Аргументы: такие суммы средств не являются авансом или предоплатой за товары (работы, услуги). А корректировать доход п.п. 5 п. 292.11 ПКУ позволяет только при возврате именно таких сумм.

Мы с таким подходом не согласны. Для того, чтобы арендодатель был обязан включать гарантийный платеж в доход, нужно, чтобы у него не только поступили средства на счет или в кассу, но и их можно было признать доходом согласно П(С)БУ 15. Подробно об этом читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2017, № 80, с. 30.

И, кстати, на это также указывают фискалы (см. письмо ГУ ГФС в Донецкой области от 08.09.2017 г. № 1868/ИНК/05-99-12-04-14).

Поэтому, на наш взгляд, до того момента пока гарантийный платеж не будет зачислен в счет оплаты за арендный платеж или в виде штрафов за невыполнение условий договора аренды, признавать его доходом не следует.

В то же время, поскольку по этому поводу в головах фискалов сейчас только фискальные мысли, то доказывать свое право на невключение гарантийных платежей, которые возвращаются арендатору, в доход придется через суд.

НДС-учет

У арендодателя. По мнению налоговиков (см. письмо ГФСУ от 28.10.2015 г. № 22839/6/99-99-19-03-02-15

Источник: https://i.factor.ua/journals/nibu/2018/september/issue-74/article-39175.html

Адвокат-online
Добавить комментарий