Законен ли осмотр жилища бывшими квартирантами?

Чем рискует владелец жилья, не заключая письменный договор с квартирантами

Законен ли осмотр жилища бывшими квартирантами?

Зарабатывать на аренде жилья не так просто, как может показаться сначала – ведь собственник идет на серьезный риск, пуская квартирантов в свое жилье (нет гарантии, что после аренды оно сохранится в изначальном виде).

Минимизировать опасности во многом позволяет серьезный подход к оформлению арендных отношений, но каждый видит его по-своему: для кого-то важен договор, для кого-то, наоборот, предпочтительнее устные договоренности.

В предыдущей статье я подробно рассматривала подводные камни договоров найма жилья (см. здесь).

Те, кто предпочитают сдавать жилье без письменного соглашения, аргументируют свою позицию как раз основными минусами официального оформления аренды – это необходимость уплаты налогов и невозможность оперативно выселить квартирантов, если срочно нужно освободить квартиру.

Действительно ли отсутствие письменного договора найма позволяет избежать указанных проблем? Предлагаю разобраться в этих вопросах.

1. Можно ли не платить налоги, если квартира сдана неофициально?

Разумеется, закон не предусматривает подобного основания для освобождения от налога: подоходный налог уплачивается со всех доходов, которые получает гражданин, если нет возможности применить налоговый вычет или льготу.

Отсутствие письменного договора отнюдь не означает, что налоговая служба не сможет доказать факт возмездной сдачи жилья: свидетельские показания соседей, самих квартирантов, акты осмотра жилья представителем управляющей компании, запрос о поступлениях на банковский счет собственника – все это служит вполне убедительными доказательствами сокрытия доходов от налогообложения.

О возможности налоговой службы получать в банках сведения о денежных поступлениях на счет подробно рассказывалось здесь.

Более того, сдача жилья без договора может быть расценена как умышленное уклонение от доходов, что усугубит ответственность собственника (штраф увеличивается в два раза).

2. Можно ли выселить квартирантов когда угодно, если договор с ними не заключался?

Действительно, при наличии официального договора выселить жильцов раньше согласованного срока крайне проблематично: нужно обращаться в суд и доказывать, что они нарушили свои обязательства по договору.

Даже если договор предусматривает возможность одностороннего расторжения по требованию собственника, заставить жильцов съехать, если они того не желают, может только суд.

Но и без договора не так-то просто выселить квартирантов. Представим ситуацию: собственник объявляет своим жильцам, что завтра нужно освободить квартиру.

На следующий день он приходит в квартиру, а там все по-прежнему и никто выселяться не собирается. Он, конечно, может устроить скандал и выбросить все вещи жильцов на улицу.

Однако те, в свою очередь, могут предъявить ему убытки за повреждение или утрату личных вещей и, более того, добиться привлечения хозяина квартиры к ответственности за самовольные действия.

Вызвать участкового – тоже не выход, т.к. сотрудники полиции не имеют полномочий выселять жильцов, которые незаконно занимают жилое помещение. Он сможет лишь запротоколировать факт проживания жильцов по конкретному адресу.

Прокуратура сейчас также не вправе применять административное выселение (соответствующая норма была отменена).

Поэтому придется собственнику так же, как и в случае с договором, обращаться в суд – с иском о выселении временных жильцов. Так что отсутствие договора не особо упрощает процедуру выселения квартирантов.

Конечно, владелец квартиры может обратиться с заявлением в полицию о том, что совершен преступный захват жилого помещения. Но когда выяснится, что под якобы «преступлением» скрывается конфликт с квартирантами, хозяину жилья может грозить уголовная ответственность за заведомо ложный донос.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Кроме того, отсутствие договора влечет для собственника дополнительные риски:

– он не сможет взыскать с жильцов арендную плату, если те перестанут платить добровольно (нечем доказать, что жилье предоставлялось в пользование не безвозмездно),- нельзя будет взыскать с квартирантов ущерб в случае порчи жилого помещения или предметов обстановки,- если квартиранты повредят имущество соседей (например, зальют нижние этажи), отвечать будет собственник жилья.

При этом возместить убытки за счет квартирантов ему будет очень сложно.

Поэтому отсутствие договора найма не только не спасает собственника от рисков, но еще более их усугубляет.

© Сивакова И. В., 2021 г.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/sivakova/chem-riskuet-vladelec-jilia-ne-zakliuchaia-pismennyi-dogovor-s-kvartirantami-5b8ad155e6cd8b00aab116c7

Семья обожглась на покупке квартиры в Минске. Бывшая собственница полгода не отдает «двушку» и меняет замки – Недвижимость Onliner

Законен ли осмотр жилища бывшими квартирантами?

С минчанином Дмитрием и его семьей приключилась история, полная абсурда. Заплатив почти $50 тысяч в эквиваленте, в мае 2017 года он стал, как ему казалось, полноправным собственником двухкомнатной квартиры в Зеленом Луге. Семья строила планы и собралась было перевозить вещи, как вдруг в купленной квартире обосновалась пенсионерка — бывшая собственница.

Выселить женщину не может даже милиция. «Договор купли-продажи оформлялся через агентство недвижимости, я заплатил деньги, получил штамп о прописке по новому месту жительства. И уже полгода не могу даже попасть на порог собственной квартиры.

Мало того, рискую остаться как без честно приобретенного жилья, так и без шансов вернуть деньги», — переживает Дмитрий и подозревает, что, возможно, стал жертвой мошенничества.

— У нас с женой двое малолетних детей. Дочке в феврале исполнится шесть, сыну два года. Своего жилья у нас нет. Уже лет пять снимаем «полуторку» и платим за нее сейчас $260 по курсу в месяц. Конечно, как любая молодая семья, всегда мечтали о собственной квартире, — начинает свой рассказ Дмитрий.

— Этой весной цены поползли вниз, и я подумал: почему бы не решить жилищный вопрос прямо сейчас. Своих сбережений на покупку «двушки» не хватало. Часть денег дали родители с обеих сторон, часть одолжили мои давние друзья, с которыми работаю в одной сфере.

Собранная таким образом сумма позволила рассматривать варианты стоимостью до $53 000 в эквиваленте.

Хотел квартиру именно в Зеленом Луге. С детства хорошо знаю и люблю этот район. Да и до работы недалеко. Мониторил базы данных в интернете, и вот на глаза попалось объявление от собственника о продаже за $56 000 по курсу «двушки» площадью 50 квадратных метров на Логойском тракте. По цене она нам не подходила, но что-то меня зацепило, и я решил позвонить и поторговаться.

Телефон не отвечал, тогда я собрался и после работы подъехал по указанному в объявлении адресу. В тот вечер застал дома собственницу квартиры Аллу [здесь и далее имена действующих лиц изменены — прим. Onliner.by] и ее малолетнюю дочь. Хозяйка сказала, что может уступить не более $500. Ни о чем не договорившись, я уехал.

Позже рассказал об этой квартире своему знакомому, сотруднику агентства недвижимости «Эксперт». Он предложил помощь, сказал, что постарается уговорить собственницу сделать скидку.

Через неделю он звонит и сообщает цену — $49 500 в эквиваленте. Собственница Алла является гражданкой Норвегии и собирается вместе с дочерью надолго уехать туда. Сроки поджимают, а покупателей нет — потому и снизила цену.

Ну, отлично. Такой вариант меня вполне устраивал.

Перед подписанием договора купли-продажи Дмитрий еще раз побывал в квартире на Логойском тракте, на этот раз вместе с мамой. При более внимательном осмотре «двушка» произвела на него впечатление какой-то перевалочной базы.

— Повсюду были разбросаны детские вещи, на балконе куча коробок и мешков. Запущенное состояние квартиры говорило о том, что там никто постоянно не живет, — вспоминает Дмитрий.

— Алла рассказывала что-то про переезд в Норвегию и ни словом не обмолвилась о своей матери-пенсионерке Ларисе, которая, как позже выяснится, ранее подарила эту квартиру Алле, сохранив за собой право пользования и проживания.

О загадочной пенсионерке стало известно, лишь когда агентство начало запрашивать различные документы и справки для подготовки сделки. Тогда-то и выяснилось, что до весны 2016 года у квартиры был другой собственник — мать Аллы. Минский городской нотариальный округ предоставил договор дарения.

— Это было неожиданное и малоприятное известие. Стали узнавать, какие могут быть подводные камни. Юрист посоветовал не подписывать договор купли-продажи без присутствия Ларисы, поскольку в договоре дарения упоминается ее право пользования и проживания. В агентстве же уверяли, что в присутствии пенсионерки нет необходимости. И все же мы настояли на своем, и она была вызвана.

Лариса вела себя как абсолютно адекватный человек. Когда мы поехали регистрировать договор в БРТИ, она села к нам в машину и по дороге в подробностях рассказывала моей маме, как жила за городом, как ездила к дочке в Норвегию. Ее речь и поведение не вызывали никаких подозрений.

Сделка была зарегистрирована по всем правилам. Дмитрий получил свидетельство о госрегистрации, передал Алле $49 500 по курсу, она предоставила расписку, что получила сумму и претензий не имеет. По условиям договора на освобождение проданной квартиры отводился месяц. В мыслях семья была уже на новом месте, не терпелось поскорее собрать вещи и расстаться с тесной съемной «полуторкой».

— Недели через три я позвонил в агентство и спросил, когда мы можем заселяться, — продолжает Дмитрий. — На тот момент квартира была все еще занята.

От агента я с удивлением узнал, что бывшие собственницы пишут жалобы в милицию на него и на меня. Якобы мы торопим их скорее выселяться, угрожаем и запугиваем.

Это было очень странно, поскольку с момента заключения договора я не выходил на связь ни с Аллой, ни с Ларисой.

А потом начался какой-то абсурд. В конце июня, когда оговоренный в договоре срок выселения уже вышел, я получаю по почте исковое заявление от Ларисы. В качестве ответчиков — я и ее дочь Алла. Читаю и просто прихожу в ужас.

Пенсионерка пишет, что в апреле 2016 года к ней обратилась ее дочь с просьбой сходить в нотариальную контору и подписать какие-то документы, связанные с квартирой. Тогда она якобы не осознавала, что подписывает договор дарения. И вообще, страдает психическими расстройствами, сильной депрессией, не отдает отчет своим действиям.

Сейчас она просит суд признать договор дарения недействительным, а сделку купли-продажи квартиры — ничтожной.

В частности, в исковом заявлении указано следующее:

«В соответствии со ст.

177 ГК Республики Беларусь, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понять значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина или иных лиц, чьи права или охраняемые законодательством интересы нарушены в результате ее совершения».

— Представляете, какой шок мы испытали! Я позвонил Ларисе (на тот момент ее телефон еще был доступен) и попросил объясниться. Она четко ответила, что считает договор дарения незаконным, квартиру — своей и уезжать оттуда не собирается.

Не выдержав, моя жена импульсивно выхватила трубку и начала что-то кричать. В ответ пенсионерка заявила: «Вы снимали — значит, у вас денег достаточно. Живите так, как жили».

За дословный пересказ фразы сейчас не ручаюсь, но смысл последних ее слов был именно таким.

Дмитрий подготовил встречный иск о выселении пенсионерки. На первом судебном заседании был наложен запрет на отчуждение квартиры. Потом было еще две встречи в суде. В ходе последнего рассмотрения дела судья назначила проведение судебно-психиатрической экспертизы.

— На суде мы увидели совершенно другую Ларису. Это, конечно, была та самая женщина, но вела она себя совсем не так, как в день подписания договора купли-продажи. Сгорбленная, рассеянная. Речь путаная. Хотя, на мой взгляд, это была искусная игра.

Что интересно: по своим каналам агентство запрашивало информацию и выяснило: пенсионерка не числится на диспансерном учете в Беларуси в связи с психическими расстройствами. По ее словам, она якобы наблюдалась у врачей и проходила обследование в Норвегии. Имеются некие документы, которые необходимо переводить на русский язык… Наша тяжба затягивается.

С момента назначения судебно-психиатрической экспертизы прошло более двух месяцев, а дата следующей встречи в суде до сих пор не назначена.

https://www.youtube.com/watch?v=-ciOpkr2Y7M

А что же продавец Алла? Она не явилась ни на одно слушание и вообще исчезла. Ее местонахождение сейчас неизвестно, а старый телефонный номер принадлежит другому человеку.

— Пытаясь остудить эмоции, я допускал мысль, что пенсионерка, возможно, больна, что дочь непорядочно обошлась со своей матерью, завладев ее квартирой. Но что-то тут не сходится, — рассуждает Дмитрий.

— Посудите сами: с одной стороны, пенсионерка заявляет о расстройстве восприятия, о невозможности концентрировать внимание. И в то же время выстроила вон какую линию нападения: обратилась к адвокату и подала иск, засыпала многочисленными жалобами милицию.

В интернете я нашел истории, где фигурирует недееспособный даритель — это распространенная в России схема мошенничества с квартирами. Увы, судебная практика там складывается печально.

Если в моем случае договор купли-продажи будет признан ничтожным, Лариса останется в своей квартире, а ее дочь обяжут вернуть деньги. Но Алла исчезла. Где ее искать? В Норвегии, в Беларуси? Да и где гарантия, что деньги еще не потрачены?

Лишь один раз с момента заключения договора Дмитрий пытался попасть в свою квартиру и занять ее. Вот как он описывает тот случай:

— Я попросил содействия в РУВД, пригласил представителей ЖЭСа. Все происходящее снималось на видеокамеру.

После долгих уговоров пенсионерка все же открыла дверь милиции, показать паспорт отказалась, снова вела себя очень странно. Затем паспорт все-таки нашелся. Милиция проверила регистрацию.

Само собой, прописана гражданка совсем по другому адресу. Ее увезли в опорный пункт, а я попросил слесаря поменять замки. Закрыли дверь, уехали.

В тот же вечер звонок из РУВД: мол, есть вопросы по вашей квартире. Приехал — мне отчитываются: свозили ее по месту прописки, там живут какие-то люди, угла для пенсионерки не нашлось. А она давит на жалость, просится домой, деть ее некуда.

Короче, мне сказали, что до окончания судебного процесса мы должны проживать с ней на одной территории. Ее отвезли на Логойский тракт, я был вынужден передать ей дубликат ключей от нового замка.

Заодно закинул в квартиру пару сумок с личными вещами.

Помню, в милиции она казалась такой жалкой, забитой, а в квартире навела марафет на лице. Выходит в коридор: «Как, вы уже уезжаете?» — в ее глазах сверкнула насмешка.

Через пару недель мне понадобилось что-то из личных вещей, оставленных в квартире. Сунул ключ — не идет. К тому времени стоял новый замок. Дверь, конечно, никто не открыл, хотя свет в окне горел.

 Представьте: вы собственник, у вас прописка, а в вашей квартире кто-то меняет замки. Абсурд и маразм! Я снова обратился в РУВД.

Но толку, похоже, не будет, пока милиция принимает лишь робкие попытки дозвониться в дверной звонок.

Будучи собственником, Дмитрий не только не может попасть в квартиру, но и обязан оплачивать коммунальные счета.

— Казалось бы, с какой стати? Моя семья не пользуется этими услугами. Думал написать заявление на отключение электроэнергии. Не все так просто. Если будет несанкционированное подключение (а пенсионерке не составит труда найти электрика), то мне вкатят приличный штраф.

Дмитрий продолжает жить с семьей в съемной «полуторке» и отдавать $260 в эквиваленте в месяц. К тому же надо возвращать долг друзьям. Пока не завершено судебное разбирательство, очередная попытка выселить пенсионерку, скорее всего, закончится ничем. Остается только ждать следующего суда и результатов экспертизы.

— Сотни раз на день я прокручиваю в голове эту историю. Как меня угораздило вляпаться? Есть ли в том моя вина? В вопросах сделок с недвижимостью я профан, но за моей спиной стояло риелторское агентство.

Все ли оно сделало, чтобы обезопасить меня от имущественных претензий бывшей собственницы? — наш собеседник задается логичным вопросом.

— Полагаю, узнав о договоре дарения, агентство могло тщательнее проверить эту женщину, заручиться ее письменным согласием на совершение сделки и отказом от права проживания.

Ситуацию прокомментировал директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня:

— С большим сожалением мы восприняли историю, в которую попал наш клиент Дмитрий. Мы продолжаем оказывать ему помощь и надеемся на скорейшее разрешение ситуации. Данную квартиру Дмитрий нашел в интернете самостоятельно, ни одно из агентств ею не занималось.

Для оформления сделки он обратился к своему знакомому риелтору, сотруднику нашей компании. Сделка была проведена по отработанному алгоритму в порядке, предусмотренном законом. По нашему требованию до момента регистрации договора все жильцы были выписаны из квартиры, в договоре купли-продажи был четко обозначен срок выселения.

Бывшая собственница и ее мать были проверены по соответствующим базам данных: на диспансерном учете никто из них не состоял — это ключевой момент. В договоре продавец подписался под тем, что дает гарантии, что квартира свободна от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц.

Требовать какую-то расписку от лица, которое не имеет в отношении квартиры каких-либо прав (а мать собственницы таких прав не имеет), на мой взгляд, не совсем верно.

Договор купли-продажи был оформлен в соответствии с законом и зарегистрирован в установленном порядке. Подчеркну: на сегодняшний день Дмитрий является единственным законным собственником этой квартиры, он уже даже в ней зарегистрирован.

Мы неоднократно уведомляли продавца о необходимости исполнения обязательств, однако она перестала выходить на связь и исчезла. А мать бывшей собственницы отказалась признавать заключенный ранее договор дарения, ссылаясь на свое заболевание.

Суд назначил судебно-психиатрическую экспертизу, от которой, по нашим сведениям, женщина уклоняется.

К сожалению, даже выполнение всех процедур по регистрации сделки не может обезопасить клиента на 100% от последующих попыток третьих лиц завладеть его имуществом. Но на этот случай у нас есть прокуратура и суд. Надеюсь, в скором времени ситуация разрешится в пользу Дмитрия. На мой взгляд, закон полностью на его стороне.

Хотите знать, чем закончилась история? Продолжение читайте здесь и здесь.

Сейфы в каталоге Onliner.by

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Источник: https://realt.onliner.by/2017/12/02/kvartira-32

Адвокат-online
Добавить комментарий